合富辉煌昆明天然居的项目发展的的策划的报告终稿106PPT.ppt

附件二：二环开口与否得初判 项目测算方案一 除经济适用房外其余产权房全拆除，且在二环路开口。 预估单价 选取同区域花香十里、明日城市、汇和花园等楼盘近期二手房价格做比较，测定本项目销售单价（以花园洋房为例）； 项目测算方案二 除经济适用房外其余产权房全拆除，二环路不开口。 预估单价 选取同区域鼎易天景、明日城市、都市春天等楼盘近期价格做比较，测定本项目销售单价（以花园洋房为例）； 方案三:二环路不开口,产权房不拆迁 注:由于部分产权房不拆涉及地块情况难于估测,具体测算需设计方介入才能进行. × * 25、云南彩丰油墨公司（私营） 职工约有40多人，办公室的人都已有住房，职工平均工资2000元左右。 26、昆明交通机械厂 职工大部分都下岗了，有福利房，面积在30-60平米和90-100平米，这个企业由四个企业合并而成，一个是开关厂（地被创意英国买了），一个位于吴井桥的缝纫机厂（地被天成屋业买了）职工在倪家湾有住房，另一个是灯具厂。大多职工都是买断工龄，工资在800-1100。他们大多不会选择羊仙坡的房子。 * 27、昆明市第二运输公司 （厂房已卖） 28、昆明市轻机械制造有限公司 企业已改制，职工有300多人，在职的有100多人，工资500-600元/月。企业有积资房，就在厂里，是水洗石的，约有80多户。现在的工资低，房价高，对买房可能不会考虑。 29、景秀山庄 由建工房地产开发公司开发，一期320多户，由中产物管管理。二期104户，由建工物业管理。其中110平米的户型占大多数、130平米的14户、180平米的为跃层。 * 30、金鼎家园 总共有308户，大多是来自东川的客户，占60-70%。 31、昆明十四冶三公司物管公司 三公司住户有一千多户，由租住房和产权房两种组成，现单位欲建156套集资房，集资房成本1200/㎡，破产前在职职工1500多人，公司破产重组后，机关人数只有300多人，月收入1500—2500元。厂内住户认为住在厂区内和住在羊仙坡地块的新开发小区无太大差别，只是景观绿化差一点，但集资房根本不足分配，所以很多人还是考虑在附近置业。 * 32、十四冶炉窑公司 炉窑公司办公楼内有重组后的三公司和炉窑公司两个单位，炉窑公司有一百多人，公司无集资房，月收入1500元以上，购买力较强但都已在市内置业，而三公司的职工有80%无住房，购买潜力巨大。 33、十四冶机械总厂 厂内职工360人，30岁以下职工100多人，月收入1200元—2000元，单位无集资房，都在外面买房。 * 34、云南铜业股份有限公司 厂区内有15000人至20000人，单位在梁源小区、高新区、北市区都有住宅区， 35、云冶普济医院 医院内职工100多人，年轻人较多且不享受福利分房，月收入2000以上，厂区福利房多为70㎡—80㎡，现市价17万—18万。 * 36、冶金专科学校 冶金专科学校有集资住房400套左右，大致居住面积100平米（三房两厅），证上面积80平米左右，属于房改房。无物管费。在学校集资住房内的老师大部分已经搬走，现居住以出租或是转手卖掉。现学校无房老师大致在300户左右，以年轻人为主，年龄集中在30岁以下。平均月收入在2500元/月左右，储蓄能力低下但家庭背景普遍较好。从初步调查来看，购房意向较为强烈，人数在：意向面积在120到150平米。且对户型要求较高。随着冶金学校的发展，每年约有40到50人左右新分配老师以及10到20人调入学校，合计每年有50到70位老师进入学校。这些老师都有较强的置业需求。花香十里前期没有在冶金专科学校谈过团购，但在开盘时针对老师有3个点的折扣，据说还免除老师的配套费。学校老师约在花香十里买走100多套，价位在2400元/平米到2800元/平米。主要面积集中在120平米到150平米。学校老师在明日城市买房的也较多 。 走高品质路线，二环路开口有效提供项目二环路昭示面，客户群辐射面扩大，可辐射到北市区及高新区客户，其购买人群也将进一步上上。 项目产品类型为：花园洋房，普通多层、小高层产品。如果在二环路做开口，其项目品质在区域内可提升一个档次， 在销售价格上花园洋房单价可售到4300元/㎡左右，普通多层可售到3800元/㎡，小高层单价上可售到3600元/㎡左右（后附单价测定）； 同时考虑到项目整体品质，项目地块内所有产权应全部拆除，统一规划布局，有效提供项目整体形象。 7249.95 万元 毛利润 42910.73 万元 销售收入预估值 6025.47 万元 其他费用 1223.34 万元 配套费用 1502.88 万元 前期费用 20770.10 万元 项目建筑成本 6138.98 万元 项目土地成本 数值 单位 名称 4304 建议均价 30% 　 30% 　 40