合富辉煌陕西咸阳人民路的项目的的策划的报告79PPT2009年.pptVIP

第二部分:市场定位 地块扫描 咸通路上防洪渠明改暗后成为市政绿带 建设西路何时打通是一个关键 原有商脉有多大升级可能性 联接人民路与渭河 北侧家属院的日照影响 解决7-8万平方米村民返迁建筑 高容积下城市中高档住宅取胜关键 在快速蜕变的主城边缘化地带，如何实现项目价值最大化？ ①快速蜕变 ②主城边缘地带 ③最具潜力 ④新成长居住板块 ⑤城市居住主流板块 总平上：尽量压小返迁安置楼占地，给开发类产品提供足够大土地； 户型上：要想在相对边缘化城区达到价值最大化，要比对手在同样居住空间创造更多附加值，偷和送要用上； 园林上：高密度项目的杀手锏，要有故事可讲； 商业上：创造港式城市居住的繁华景像； 提升型产品线 产品线制定策略：主力产品紧贴刚性需求，补缺产品及竞争产品放大消费 户型配比 面积范围 房型 策略 提升型产品 补缺产品 补缺产品 竞争产品 10% 125-135㎡ 4房 30% 110-115㎡ 3+1房 40% 85-95㎡ 2+1房 20% 75-80㎡ 2房 本案产品线 主力 户型 主力 户型 七里铺周边置业现状：多数受访者目前住房面积偏小 目前，七里铺附近受访者中，97.6%的家庭住房面积在90平米以下，其中50-70平米的占到34.5%，50平方米以下的则占到了36.2%，所占比例最大。 室内功能需求分析：客厅的宽敞型是受访者关注程度最高的要素，占到了74.6%，其次是厨房和主卧；对厨房的面积需求，约88%的客户选择在5-12㎡之间；书房、洗衣房、储藏室则是受访者最想要自由支配的空间；封闭式阳台的接受度则占到了84.5%。 特殊化需求分析 受访者对热水的需求所占比例较高，需求度超过90%； 楼宇智能化需求总体较高，其中防煤气泄漏装置、闭路监控、宽带接入所占比例最高； 接近50%的受访者所能接受的物业管理费用为1元/月*平米 咸阳市客户需求调研 背景资料分析： 1、受访者中26岁-50岁之间的客户占到了73.7%，这一年龄段人群主要以婚房需求和改善型需求为主，刚性较强； 2、受访者中咸阳市本地居民占到72%，其次为在咸阳工作的陕西人； 3、受访者中已婚有小孩和已婚无小孩的接近60%，未婚者则占到了22.5%，这类人购房需求将以小户型、小面积需求为主； 购房意向及购房目的调研：本次调研中表示肯定会买房的客户占到了34.6%，所占比例较高，表明市场刚性需求较强；对层高27层的购买倾向远高于32层，可见受访者对过高的业态存在一定抗性；从购房目的来看，自住和改善条件需求占到了61.2%，投资增值需求仅占23.6%。 建设西路开发20万平米高层，您倾向何种物业 受访者置业需求分析 受访者选择2室户型的比例为48.2%，选择3室户型的则占到了43.1，两项之和占到了全部的91.3%。 受访者对住房面积的选择以70-130㎡为主，其中90-110㎡占到了28.4%，其次是70-90㎡的占到了26.1%，再次是110-130㎡的面积户型。 对客厅的宽敞性要求是受访者第一选择，其次是主卧。 受访者个性化需求 63.9%的受访者对厨房面积的要求选择5-8㎡，其次是8-12㎡的占到了23.7% 60%以上的受访者对阳台要求是封闭型的，这与西北内陆气候干燥，沙尘较大有很大关系； 书房是受访者最想自由控制的空间，其次是洗衣间。 楼宇外观及交付标准调研 受访者对住宅外立面材料选择最多的是面砖，其次是清水墙； 受访者对住宅外立面颜色选择以白色主色调，占到了37.3%，其次是浅青灰色； 59.2的受访者不愿意承担楼梯间美化所支出的费用； 选择白墙和水泥地找平的交付标准的受访者超过了一半； 其他需求 草坪、水景、花园树林是受访者最喜欢的主题景观； 价格、地段、交通条件、房屋质量、周边化境是受访者最关注的要素，相反对开发商实力、升值潜力的关注度倒不是十分明显； 会所功能中老年活动中心、健身房、儿童娱乐设施是受访者比较在意的功能需求； 60.4%的受访者希望社区提供24小时热水供应； 4、退红线标准为：南面为：15米、北面为：12米、西面为：7米、东面为：15米。 2、居住区公共设施（公建）配套参照国标《城市居住区设计规划》GB50180-93（2002版）、《陕西省城市规划管理技术规定》。 1、用地性质代码按照国际《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90执行。 说明 ≥总用地*12% ≥5870 集中绿地用地面积（平方米） 15 　 　 班数（个） 　 　 　 建筑面积（平方米） 　 　 　 用地面积（平方米） 　 教育用地 14 　 ≥48 主体建筑高度（米） 13 　 ≥35 绿地率（%） 8 　 ≤20 建筑密度（%） 7 　 4.5 容积率 6 　 R2/C2 用地性质 3 　 41412.08 征