吉林白城连城奥特莱斯地产的项目全程营销的的策划的方案.ppt

第三部分：连城项目商业模式概念建议 * 总体策略 商业平台 项目优化建议 业态定位建议 市场机会 本案地下商城客观条件 站前广场商圈特征 优势 策略 我们需要充分利用项目的地段优势，通过自身的定位和业态规划，吸引更多的消费者前来消费。 交通的便利性、通畅性和停车的便利性是本项目商业发展的关键。 * Department store 百货公司 Super market 超市 Shopping Mall 销品茂 精品购物步行街 专业性市场 大卖场 以上模式均有延伸及变化类型、均以特色主力店、主题商业带动。 目前市场上普遍存在的几种典型商业模式： * 建议，本案商业部分采用模式： 一站式复合型休闲购物街区+特色商业（奥特莱斯） * 营销 IDEA “白城·奥特莱斯城市广场” 特色复合型休闲购物街区 项目紧邻站前广场，地段优势明显，堪称白城地王。 “一站式复合型休闲购物街区” 填补了白城目前商业模式的空白，有利于形成差异化竞争。 * 定位： “特色品牌”消费场所。 规模：体量并不算大 选址：以品质特色支撑 模式：管理与经营分离 效益：以主力主题来带动商业 * 　带租约销售 　产权式销售 常规 三种商铺销售方式 　直接销售 多用于独立商铺或街铺的销售，法律关系简单，易于操作，无后患，缺点是较难控制业态品质。 一般的租售组合策略： 适用于较成熟的商圈，优点是有利于在租约内控制业态品质，缺点是发展商要承担较为沉重的租金贴补，而且一旦招商不成功将直接影响项目的整体形象。 在引入大型商家的前提下将商铺分割成小单位出售，优点是可以将商铺面积控制在小规模，有利于销售，缺点是缺乏必要的法律依据，虽一度风靡，现却成为政府明令禁止的操作模式。 * 分析：本项目周边居民人口相对较多，其商业价值较大，在此前提下，不建议以招商为主要工作方向，而应炒作一个主题，引发投资者对项目升值前景的无限想象，通过直接销售的方式实现项目盈利预期。 若要完全考虑商业业态经营，则唯独通过纯招商租赁的形式方可确保，但这与现阶段的销售需求矛盾！ 本项目的租售思路——仍以直接销售为主！ 商业采用租售配合方法 短期效益与控制经营的矛盾！ * 项目出 路 辐射区位 （站前广场商圈、 海明东路步行街） 引领经营新模式 （室内步行街） 倡导消费新观念 （享受生活、拥抱時尚） 挖掘潜在的 消费需求 * 点对点招商 通过人脉关系招商 项目洽谈会 广告招商 招商流程： 市场调研 本案定位 业态定位 功能分区 招商准备阶段 主力店招商阶段 全面招商阶段 招商调整阶段 招商手段： 点对点招商 通过人脉关系招商 项目洽谈会形式招商 广告推广招商 第四部分：奥特莱斯业态介绍 奥特莱斯是英文OUTLETS的译音，意为出路、出口，最早诞生于美国，迄今已有近百年的历史。 在欧美当代商业社会中，奥特莱斯是最为流行的一种商业业态，经过100多年的发展，奥特莱斯业态已由过去单纯的工厂直销购物中心，转变为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商甚至是大型百货店共同参与、功能齐全的休闲购物中心。 这种零售业形式是让品牌消费者能够花低价去购买那些从高档专卖店或商场转出的名牌商品的下架商品、过季商品和断码商品。 目前，奥特莱斯在美国约有200家，由于适合消费实际，经营状况普遍良好。在 亚洲地区，日本已有6家大型奥特莱斯和不少于30家的小型奥特莱斯，在韩国有1家 位于首尔远郊的大型奥特莱斯于2007年开业。生意都十分兴隆。 何谓“奥特莱斯 奥特莱斯在中国的发展现状 奥特莱斯这种商业模式进入中国应该说正当其时。奥特莱斯模式把品牌、知识产 权和低价有效、合理地整合起来，成为在普通商品和高档商品中间特有的商业状态， 提供一种中等价位——高档品牌一种特殊赢利模式，能满足目前中国消费者特别是长 三角地区消费者的需要。目前，越来越多的国际知名品牌进入这个地区，品牌和业态 的辐射效应日益明显，建造更多奥特莱斯的条件也日趋成熟。 目前，奥特莱斯在中国开设最早的有北京燕莎奥特莱斯，效益最好的是上海百联 奥特莱斯（青浦赵巷）。招商试运营中的有苏州金鸡湖和杭州休博园中的奥特莱斯。 还有待开发或正在开发的有武汉、成都、重庆、青岛等地的项目。 据不完全统计，2002年至今，全国各地涌现300多家号称奥特莱斯的商场或购物中心，但真正符合奥特莱斯标准的寥寥，成功运营者更微。 发展前景 中国的品牌消费从发展前景来看还属于初期阶段，消费者有高档商品的消费冲 动，但尚不具备真正高档商品的消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了一 种可实现的消费模式，这种消费基础至少在十多年里不会有很大的改变，使得奥特莱 斯在未来的20年之内在中国具有良好的发展前景。为了适合中国消