打造最后一桶金上海某某公寓的的策划建议书.docVIP

打造最后一桶金上海某某公寓策划建议书 目录 目录1、前言 ------------- 3 5、合作方式篇 ---------- 24 2、市场研究篇 ------------- 4 6、瀚林业绩篇 ---------- 25周边区域概况 --------------- 4周边楼盘概况 --------------- 5周边市场分析 --------------- 63、产品建议篇 ------------- 7 7、结束语 ---------- 27产品分析 --------------- 8产品改造建议 --------------- 134、策划推广篇 ------------- 15 营销核心 --------------- 15 客户定位 --------------- 17 产品包装 --------------- 18推广策略 --------------- 19价格策略 --------------- 21本篇 系敝司特为某某公寓项目而编制，论述了敝司代理该项目的总体思路框架和具体建议。 本篇 通过有针对性的市场研究，分析本项目这一特定地域内物业的供求、价格水平及客户群体，使本项目营销更切合目标客户需求。本篇 在客观阐明了本项目的利弊因素后，结合当前市场整体状况，对项目的目标客户、产品定位、价格定位以及整体营销推广策略提出初步之建议和构思。本篇 为初步报告，在综合贵方的想法及配合本案的定位调整具体实施过程，本司将再提供相关可行性报告。 市 场 研 究 篇周边区域概况本案位于上海市闵行区虹井路。闵行区位于上海市西南腹地，是1992年经国务院批准撤消原来的闵行区和上海县成立的新区，与浦东新区、徐汇区、长宁区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、南汇区相邻。全区面积371.8平方公里，户籍人口近70万，常住人口122万。辖内有9个镇、3个街道、1个市级工业区。本案所在的虹井路金汇地区比邻上海市虹桥开发区，得天独厚的地理位置使这一地区早在10年前就是沪上最早的外销房聚集区，汇集了当时一批高档次的外销房和酒店式服务公寓。近年来又不断的有新楼盘开出，特别是2000年前后一批新盘集中上市，目前此地区周边已经形成一个较为成熟的社区，房地产市场交易活跃。周边楼盘概况：该地区现存大量楼盘，考虑到市场实际的租售行情，以竣工时间为划分标准，本司为方便说明，将此区域楼盘分为两大类，即老盘（2000年前竣工）和新盘（2000年后竣工）。老 盘 概 况名称二手房价格租赁价格（以三房为例）备注金俊苑7200元/平米5500元/月小高层华光城（一期）7300元/平米6000元/月小高层金坤花园6500---6700元/平米4500元/月多层鸿锦苑7200元/平米4500元/月小高层宝虹公寓6800元/平米4500元/月小高层金汇四街坊6200元/平米4300元/月多层新 盘 概 况名称二手房价格租赁价格（以三房为例）嘉利豪园8300元/平米6000元/月金汇府邸7100---7500元/平米暂无锦绣江南暂无6000元/月名人苑7900元/平米6500元/月嘉富丽苑8500元/平米暂无紫藤居8500元/平米暂无香榭苑8000元/平米5000元/月韵动时代8500元/平米6000元/月周边市场分析：目前周边已形成一个较为成熟、自成一体的社区，整体市场交易活跃、市场形势良好。但由于个案不同的地理位置、房龄、环境、房型等因素，个案之间的市场租售价格差别较大。根据本司的市场调查数据可看出:1、在二手房的售价上，此地区老盘的价格基本在6200元/平米---7300元/平米，而新盘的价格基本在7100元/平米---8500元/平米，新老盘之间每平米有近1000元的差价。导致这种行情出现的主要原因是由于新盘在房型设计、环境景观规划、配套设施等硬件上较之老盘有明显优势；其次，购房者对新盘价值的心理认同也是其价格走高的重要原因。2、在租赁市场上，虽然新老盘的售价差距很大，但其租赁价格却无过大差异，这种现象与租房者和购房者的不同心理价格判断标