房地产的项目管理规划.docVIP

PAGE PAGE 8项目管理规划1. 项目概况1.1 建设主体及形象指标。工程名称：工程地点：建设单位： 勘测单位：设计单位：监理单位：施工单位：工程规模：总占地面积8992.1 m2，建筑面积17792.7 m2建安造价：合同约定3450万元RMB施工工期：合同工期600天1.2 建筑群主要形象特征。 住宅小区工程四至为：西至冷泾港，东至现状自来水厂，南至农田，北至南亭公路本工程由1#、2#、3#、4#房、地下车库、门房及室外工程总体组成。单体概况：1#房：11+1层小高层檐口高度 ：3建筑层数：地下1层、地上 11+1层建筑面积：6749.5m2其中：地下 363.7 m2 地上 6385.8 m2结构形式：基础： 管桩+筏板 主体：剪力墙2#房：11+1层小高层檐口高度 ：34.8米建筑层数：地下1层、地上 11+1层建筑面积：3518.6m2其中：地下 184.8 m2 地上 3333.8 m2结构形式：基础： 管桩+筏板 主体：剪力墙3#房：6层的多层檐口高度 ：1 8米建筑层数：地下1层、地上6层建筑面积：2405.4m2其中：地下 244.5m2 地上 2160.9m2结构形式：基础： 管桩+梁板式底板 主体：砌体4#房：6层的多层檐口高度 ：18米建筑层数：地下1层、地上6层建筑面积：2160.5m2其中：地下 304.4 m2 地上1856.1 m2结构形式：基础： 管桩+梁板式底板 主体：砌体地下车库 ：层 高：3.3米建筑层数：地下1层建筑面积：2938.2m2结构形式：基础： 管桩+筏板 主体：框架结构，顶板为无梁楼盖门房：层 高：3.9米建筑层数：地上1层建筑面积：20.5m2结构形式：基础：坐在地下室顶板 主体：框架2. 项目管理规划编制和实施依据施工图纸、图纸会审及交底记录《施工总承包合同》及《施工组织设计》《工程施工监理合同》及《工程施工监理规划》房地产有限公司《工程项目规范化管理资料》以下简称“《管理资料》”国家现行施工规范及验收规范、现行安全生产、文明施工的规定3. 项目管理的内容根据项目开展的时间顺序，可分为三个阶段：3.1项目前期的管理（开工前的项目管理）这一阶段项目管理的核心任务是项目立项的分析与决策、项目目标的确立、方案的优化以及承包商的选择。具体内容包括了以下几方面：3.1.1项目策划进行项目可行性研究报告，对项目方案进行初步确定，确定项目质量、进度、投资等目标。3.1.2设计管理编制设计任务书，根据《国有土地出让合同》规定的各项指标，提供各项设计参数，审核工程初步设计，对项目设计进度管理，对设计施工图组织各类技术、经济专家进行审核，确定图纸的功能合理、造价经济、技术先进。3.1.3手续办理房地产项目手续比较繁复，根据我们公司的具体运作流程，所有开发手续均由项目公司办理，需要办理的前期手续有如下几项：1、签订《国有土地出让合同》2、发改委立项批文3、用地规划许可证4、项目报建（办理项目IC卡）5、工程招标手续（勘察、设计、监理、施工）6、各职能部门对设计方案出征询意见单（消防、环保、卫生、防雷、绿化、交通、民防、地名）7、签订监理合同、施工合同8、合同备案9、签订建设工程竣工档案编制报送合同10、地名命名报批11、申领工程规划许可证12、工程报监（区质监站、民防质监站）13、申领施工许可证14、临时排水许可证15、临时用电手续3.1.4确定项目实施1、编制项目管理规划，根据项目总体进度计划编制用款计划和材料设备供应计划2、审核施工总包单位编制的施工组织设计（重点是质量、工期的保证措施）3、审核监理规划（监理的义务、责任以及管理权限必须明确）3.1.5外部关系协调协调设计、监理、施工总包单位、专业分包单位、材料供应商、建设用地和周围环境、政府各个职能部门对项目的监管等各个方面的关系。3.1.6审核施工图项目部接到施工图纸后，必须立即组织监理单位、施工单位、业主方专业人员抓紧进行看图识图，进行设计图纸预审，重点是对房屋基础结构设计的审查，考虑是否安全、经济合理。各专业间设计图纸是否相互统一，找出图面上的各种错、漏、碰、缺等问题。预审记录汇总后报总公司技术总负责人。经审核后交设计单位，并组织有设计、监理、施工、造价质询公司等参加的图纸会审，对设计图纸的建筑性能、使用性能以及工程施工的技术问题提出意见和建议。会审记录交各方签字盖章存档。3.2项目中期的管理（施工阶段的项目管理）这一阶段项目管理的核心任务是三控制、两管理、一协调3.2.1现场目标控制1、质量目标控制以工程质量为整个施工阶段项目管理工作的核心，处理好质量控制与进度控制、投资控制的辩证关系； 坚持“严格要求、实事求是、预防为主、跟踪监控”的控制原则；严格按照