同策上海保利顾村的项目定位的的策划的报告80P.ppt

以自住需求客户为主，约占七成比例； 年龄主要集中在35-50岁，一般为两夫妻或三口之家居住 ； 从事制造、物流、贸易和科技等产业老板、高管及公务员居多； 二次购房及二次以上购房人群，对产品品质高要求，注重舒适度与性价比，关注产品附加值； 首付及还款能力较强，家庭年薪：60-100万元; 看好顾村生态公园建设及未来规划发展; 工作及生活跟城市关系密切的，追求生活及工作的平衡，以事业作为目前发展阶段的中心; 属于泛全市性的客群。 A1 A2 C B2 B1 A2 C 第一阶段 第二阶段 A1 B2 B1 推案次序 价格定位 市场分析 定价 徐泾 赵巷 罗店 颛桥 马桥 周康 航头 佘山 松江新城 唐镇 安亭 独栋别墅市场——分布 泰晤士小镇 新城区 世茂山庄 佘山 松江 西郊古北国际别墅 赵巷 沁风雅泾轩 徐泾 青浦 华亭丽都 唐镇 浦东 中科大学村 周康 绿洲千岛花园 航头 南汇 都市阳光花园 颛桥 绿城玫瑰园 马桥 闵行 安亭高尔夫别墅 安亭 嘉定 美兰金邸 罗店 宝山 代表个案 区域 2000以上 1000-2000 800-1000 700-800 600-700 500-600 400-500 300-400 300以下 　 　 　 合计 　 　 新城区 　 　 佘山 松江 　 　 赵巷 　 　 　 徐泾 青浦 　 　 　 唐镇 浦东 　 　 　 周康 　 　 航头 南汇 　 　 颛桥 　 马桥 闵行 　 　 　 安亭 嘉定 　 　 罗店 宝山 2000以上 1000-2000 800-1000 700-800 600-700 500-600 400-500 300-400 300以下 总价段(万元) 独栋别墅市场——价格 目前独栋别墅的主力成交价格集中在500-600万，及1000万元以上 联排别墅市场 海德花园 330-370万 宝山西城区 金兰雅墅 250-300万 罗店 代表个案 总价段 区域 —— 350-400万 合计 万科红郡 420-500万 华漕 佘山宝石别墅 350-400万 泗泾 青池流水云墅 350-420万 赵巷 南都白马花园 270-350万 新桥 九洲大唐花园 300-310万 九亭 高富丽源名邸 350-400万 徐泾 莱英郡城 300-359万 安亭 新浦江城 450-550万 新浦江镇 徐泾 赵巷 罗店 泗泾 新桥 安亭 九亭 宝山西城区 新浦江镇 华漕 一般联排别墅的主力总价：350-400万元 高端联排别墅的主力总价：450-550万元 宅院机会售价 联排别墅的主力总价段：350-400万元 高端联排别墅的主力总价为：450-550万元 联排别墅 宅院 独栋别墅 + 宅院机会总价：500万元 档次排列 独栋别墅的主力成交价格：500-600万元，1000万元以上 宅院机会售价 242 262 219.6 216 195 225 单套面积 （平方米） 12342 13886 6588 34560 31200 36000 总建筑面积 （平方米） 主力面积 225平方米 机会总价 500万元 机会单价 22000元/平方米 环球翡翠湾 整盘公寓价格为：7887元/平方米 整盘联排价格为：14139元/平方米 联排与公寓两种产品之间的价格梯度系数为：1.79 产品价格梯度判定 产品价格梯度判定2 金地格林世界 整盘公寓价格为： 7551元/平方米 整盘联排价格为： 14754元/平方米 联排与公寓两种产品之间的价格梯度系数为： 1.95 公寓机会售价 1.95 1.79 22000 联排与公寓的价格梯度系数 宅院售价 （元/平方米） 公寓机会售价 11500元/平方米 11000 12000 公寓售价 （元/平方米） 竞争市场分布——联排 金地格林世界 新浦江城 农工商顾村项目 凯德林茵湖畔 180-220 联排 400-500 农工商顾村项目 宝山 180-250 联庭 未定 华润橡树湾 杨浦 180-350 230-270 230-240 180-250 主力面积 (平方米) 联排 450-550 新浦江城 联排 400-500 凯德林茵湖畔 闵行 联排 410-450 金地格林世界 嘉定 叠加 300-370 海德花园 产品类型 总价段 (万元) 项目名称 板块 华润橡树湾 竞争市场分布——公寓 61-100 小高层、高层 　 阳光威尼斯 普陀长征 86-122 小高层 　 盛世豪园 未定 小高层、高层 未定 华润橡树湾 杨浦 新江湾城 135-145 小高层、多层 145-156 康桥水都 83-128 小高层 89-150 万科四季花城 96-123 小高层 85-110 海尚明城 宝山 西城区 105-110 多层、 小高层、高层 95-105 聚