深国投时尚岛定位的方案200712855237.ppt

化妆品、精品及鞋类 品牌服饰 一层业态布局示意图 （三）项目功能定位建议 休闲餐饮 一层业态布局示意图 （三）项目功能定位建议 二层潮流服饰与沃尔玛、嘉德百货业态互补；品牌服饰形象好，设置在价值较高的位置； 休闲餐饮倾向于1-2层经营，能良好将人流从较低楼层到较高楼层拉动，营造商场主题氛围。 二层业态布局示意图 （三）项目功能定位建议 潮流服饰 西餐厅 二层业态布局示意图 （三）项目功能定位建议 以上业态可适应较高楼层经营，充分满足目的性较强的人群进行消费； 餐饮作为极能够吸引人流的主题业态，能够较好拉动各楼层的人流，带旺商场的人气。 三层业态布局示意图 （三）项目功能定位建议 中 式 餐 饮 儿童天地 美容美发 三层业态布局示意图 （三）项目功能定位建议 四层业态布局示意图 （三）项目功能定位建议 以上面积均为建筑面积； 以上布局分布面积仅作参考，具体以设计方案为准。 100% 19995 　 合计 33% 6600 餐饮 8 2% 324 服务配套 7 3% 500 影音、通讯 6 5% 1060 鞋类、皮具 5 5% 930 珠宝、化妆品、精品 4 11% 2210 美容、美发 3 12% 2271 童装、童玩 2 31% 6100 服饰 1 百分比（%） 面积（㎡） 行业 序号 业态组合比例 （三）项目功能定位建议 本项目餐饮比例相比东湖花园增大的理由： 1、项目周边有大量的白领消费者和酒店商务人群； 2、从商家访谈结果，餐饮类商家较有意向进驻项目； 3、消费者问卷调研显示，南城居民对于餐饮酒楼消费具有较强消费能力。 业态组合比例 （三）项目功能定位建议 以上商家经美格行公司就东莞时尚岛项目上门访问，明确表示会密切关系项目的动向，有进一步资料可继续深入沟通，并希望能够保持及时联系和沟通； 业态、品牌形象、档次等应与本项目定位相符； 选取承租户前期应该十分谨慎，例如香港的又一城，对很多商户的考察期通常都在半年以上。 顺电电器、好百年家居等 —— 家居、家电类 东湖花园商家（2193、2194、2192、2195、2291、2292、2293、2280、2282、2226、2253、2258、2036、2035、2020、2118、2117、2099、2098、2097、2093、2092等） 潮流服饰 自然元素、钡萱、经典故事、露黛尔、希与利、欧时力、黛尔娜、碧欧丝、娅奴、T+T、韩国俪人、好孩子、广州米奇儿童天地 品牌服饰 服饰类 东北虎、唐宫海鲜坊、海港酒楼、醉翁亭、湘江老厨等 大型餐饮 麦当劳、肯德基、意粉屋、米箩西餐、永和大王、味千拉面、大快活、雨花西餐厅、面点王、必胜客等 休闲餐饮 餐饮类 目标商家名录 分 类 目标商家名录 （三）项目功能定位建议 写字楼 商务配套 1层街铺：120元/m2/月（建筑面积）； 2层商铺：30元/m2/月（建筑面积） 鸿福广场 服饰、珠宝精品等 写字楼 商务配套 餐饮、服务配套、美容美发 餐饮、家居建材、服务配套 业态 中华百货商业裙楼1-3层160元/m2/月(套内实用面积，含管理费)； 步行街D/E区1层街铺80-130元/m2/月 （建筑面积） 写字楼一层街铺： 80-120元/m2/月（建筑面积） 一、二层街铺： 整体40-50元/m2/月（建筑面积） 一、二层街铺： 整体40-50元/m2/月（建筑面积） 租金水平 第一国际 鸿福路 银丰路 莞太大道 可参考项目名称 周边可参考租金 （三）项目功能定位建议 ￥25－40/㎡ 1000-3000㎡ 家私、灯饰、电器 ￥30-70/m2或提成5-7% 350-500㎡ 快餐连锁店 ￥25-50/㎡ 500-1200㎡ 特色餐饮 提成或￥15-30/㎡ 1500-5000㎡ 中式酒家 ￥30～60/㎡ 100-1500㎡ 西式餐厅 ￥25-35/㎡ 1500-2000㎡ 玩具及儿童主题店 ￥60～100/㎡或提成15～17% 80-120㎡ 运动服装 ￥100～200/㎡或提成15～22% 80-300㎡ 男女服装 ￥100～150/㎡或提成15% 80-500㎡ 休闲服 能承受的固定租金或扣率提成百分比 建筑面积 行业 东莞各行业租金水平 （三）项目功能定位建议 依据项目周边区域及行业租金水平情况，制定本项目租金；具体的租金将另行提交； 以上租金没考虑开业前几年租金优惠、空置率及免租期； 以上租金水平以建筑面积计算，未包括空调管理费等。 15,089,971 年收益 1,257,498 19,995 ——　 ——　 合计 46,882 2,131 22 20-25 4F 200,086 5,717 35 30-40 3F 325,661 5,921 55 50-60 2F 684,869 6,226 11