连云港凤凰岭的项目营销的的策划的报告.docVIP

目 录前 言一、环境分析1、区域概况2、宏观经济背景分析二、区域市场分析1、房地产市场总体发展状况2、明后两年我市房地产市场总评三、竞争分析1、产品概况2、竞争对手分析3、竞争策略分析四、项目SWOT分析1项目优势点（Strength）分析2、项目劣势点(Weakness)分析3、项目机会点(Opportunity)分析4、项目威胁点(Threat)分析5、项目SWOT分析小结五、项目定位分析1、目标客户设定2、产品定位建议3、形象定位建议六、项目定价策略1、价格制定原则2、价格系数拟定七、项目广告策略1、全程广告策略解析1）时间阶段划分原则2）各阶段推广策略2、广告主诉求试析3、媒体选择4、广告企划路线之拟定（客源、客层分析具体见市场篇） 5、引导动线(户外定点媒体广告)6、推广组合建议1）广告推广2）活动推广3）推广组合表7、广告预算八、项目销售策略1、销售周期2、销售准备阶段3、入市时机4、销控策略九、产品调整策略1、楼宇分布调整意见2、景观主题设计意见3、户型调整意见十、结语前 言虽然本文的标题定为“建设性意见报告”，但我们更倾向于把这篇报告做为一项基础性数据资料，并以此为平台与贵司进行充分的沟通和交流，以期迅速建立起一条通过打造产品价值最大化的设计蓝图进而实现开发项目利润最大化的成功之路！每个开发商对于产品利润最大化都有着自己独特的理解。而我们认为，在今天的市场条件下，实现项目的利润最大化已经不再是一项孤立的经济指标，这个指标也不能仅仅停留在对投入产出的简单计算上。而必须是一项包含着价值、时间以及品牌的综合性指标，即：项目利润的最大化＝更高的利润追求+更快的销售速度+更具美誉的企业品牌力。这才是本项目所应承担的历史使命，也是开发企业和企划团队共同的最高目标！在确定这个目标之后，今后所有的战略部署及战术实施都必须围绕这个目标而展开。我们由衷地希望在这点上能与贵司高层达成共识。需要简要说明的是这三者之间存在这密不可分、相辅相成的关系。“更高的利润追求”不等于不切实际的盲目定高价，它将直接影响到“更快的销售时间”，致使销售周期陷入拉长的境地，进而导致销售量的剧减和资金成本的剧增，从而进一步加大了项目的风险以及使项目落入较差的口碑行列，届时，“更具美誉的企业品牌力”将无疑变成了纸上谈兵的一句空文而已；相反，如果我们能够在销售量与销售速度之间把握好平衡，寻找出最佳的价格和价值切合点，那么在项目一经面世之时必然会受到市场的关注与青睐，热销必在预期之内，好的销售业绩不仅增强了开发商的信心，更增加了市场的信心，从而带动良好的口碑效应，这就为“更具美誉的品牌力”打下了必然成功的基础。而良好的口碑不仅为项目的后一期销售带来理想的利润和速度，更为开发商今后项目的成功开发奠定了稳定的基础！因此，在本资料中我们为了节约贵司领导的宝贵时间，尽量去芜存精，把重点放在对实现上述目标影响最大的两个环节上，即产品开发与市场分析。并力图通过把这两个关键环节的内容及相互关系研究透彻，进而为求解出该项目的正确的营销策略和导出该策略下的各项具体战术方案指出一条正确的方向！环境分析任何经济活动都不是孤立进行的，都是基于一定的环境之中的，本项目也是一样，要受到环境的制约，因此只有在充分了解一般环境及特殊环境的基础上才能真正保证正确的战略方向。1、区域概况（1）地理位置：连云港市，江苏省辖地级市。位于江苏省东北部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水、盐城市响水２县相连。（2）面积、人口：连云港市东西长129公里，南北宽约132公里，土地总面积7444平方公里，水域面积1759.4平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口（3）历史变革：连云港市古称海州，后因港而得现名。从境内发掘的文化遗存分析，这里是古人类理想的栖息地，今连云港地区人类活动的历史可上溯至１万年前。上古时期农业部落东夷族曾在这里发祥，与山东、河南、苏北等地的徐夷、淮夷等部落较早开发了东方文明。秦代朐县的建立成为秦汉时期这一地区经济、文化繁荣之肇始。由于特殊的地理位置，它一直是东海、赣榆、灌云、沭阳等的政治、经济、文化中心和州、郡政权所在地，素以东海名郡著称。（4）气候特点、水文、土质：连云港市位于鲁中南丘陵与淮北平原的结合部，整个地势自西北向东南倾斜。全市地貌基本分布为中部平原区，西部岗岭区和东部沿海区３大部分。东部沿海平原海拔3-5米，主要为山前倾斜平原、洪水冲积平原及滨海平原３类，总面积5409平方公里，约占全市土地面积70%。西部东海县的丘陵海拔100-200米，主要是700连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度