连云港苏果超市的项目营销的的策划的报告.docVIP

PAGE 连云港苏果超市项目营销策划报告目 录 市场概述连云港房产概述连云区的发展墟沟的房产发展及展望贰. 产品篇区位产品力外立面内部配置及规划重点户型建议面积配比其它建议事项市场SWOT分析定位分析产品定位价格定位售后分析企划宣传思路定位案名建议推案策略客层定位媒体推广销售执行前期配合时间点销售节奏售楼处现场人员销售分期总结壹.市场概述连云港房产概述作为全国沿海城市中房价最低的城市，连云港市由于原本房价较低，受到近年来国家相继出台的一系列宏观调控政策影响较小，房市依然非常红火。据当地统计局相关资料显示，过去10年间，连云港市商品房销售量以年均25.4%的速度增长，从1996年20万平方米发展到2005年的145万平方米，房价在过去的3年里有60%以上的涨幅。连云港市房地产市场目前已经逐步摆脱了房屋短缺状况，当地民众购房也逐渐走向理智化，开发商也在开始追求楼盘的品质和自身的品牌。可以预期的是，2006年无论是销售量还是房价，连云港市依然处于一个稳定上升的阶段。 连云区的发展连云区位于港口的建连云港市城区东北部，东、北两面濒临黄海，西、南两面与云台区接壤。目前连云区已发展成为连云港市重要的港区、工业区和海产区。连云港港口已拥有生产性泊位21个，其中万吨级泊位17个，年设计吞吐能力达2000万吨，以港口为中心的建港、装卸、代运、代理、仓储、接运、修建、燃料供应等部门配套齐全，交通部第三航务工程局第五工程公司，连云港船务公司、海运公司、远洋运输公司、外运公司、集装箱运输公司均在境内，连云港口岸的海关、边防检查、海上安全监督、商口检验、卫生检疫、动植物检疫、船舶检验、国际海员俱乐部等机构也均设于此。工业方面，有连云港碱厂、海水化工厂、造船厂、锻压机床厂、医疗器械厂、微电机厂、橡胶厂、塑料厂、贝雕厂、玻璃厂、服装厂、家具厂等一批工厂企业。全区渔业以海洋捕捞为主，兼顾近海及淡水养殖，有大小渔船近千艘，人工养殖面积达1200公顷 连云区也是连云港市重要的服务业和商业区。较大的服务业有中港合资的三星级宾馆神州宾馆，市首家涉外饭店连云饭店，以及江海宾馆、华连宾馆、海港宾馆、友谊宾馆、连云宾馆、远洋宾馆、云海饭店、金桥大酒店、东苑北京饭庄、海州湾宾馆、云飞大酒店、海棠宾馆、科苑宾馆、金融中心，北固山庄等。较大的商业点有连云港百货商店、海滨商店、购物中心、港城商场、连云大厦、建安大楼等；亚欧商城、文苑商城、时代广场等为较大的小商品市场；海棠路农贸市场、八一市场、陶庵农贸市场、连云港水产品市场是市区规模较大的农贸市场。连云区是陇海、兰新沿线重要的出海口、新亚欧大陆桥东桥头堡所在地。连云港港口已与150多个国家和地区的近千个港口通航，集装箱航班通达釜山、神户、大阪、名古屋、曼谷、新加坡、鹿特丹、安特卫普、汉堡、格丹尼亚和格但斯克等港口，杂货航班通达广州、香港、横滨、仁川等港口、客货航班通达大连。陇海铁路和310国道的起点就在境内。有连云港、墟沟2个火车站，开通了直达徐州、南京、上海、宝鸡、北京的旅客列车和直达阿拉山口的货运列车。汽车客运可通达南京等地，汽车货运可通达全国各地。连云区的市政建设系统比较完善，境内道路大部分是水泥、沥青路面，少数为块石路面，大小排水管道基本形成网络，但由于城市依山而建，排水系统还有待进一步改善。在搞好市政建设的同时，相继建成了海滨游园、蔓园、栖霞园、玉镜园等一批小型公园，绿化美化了环境，曾被评为全国绿化先进单位。墟沟的房产发展及展望墟沟镇是目前整个连云港市房价最高的区域，多层住宅均价一般在2700-2800元/平方米，高层住宅均价在3500-3700元/平方米，远远超过连云港市平均房价，这是由于它自身的优势条件所决定的。近两年来，墟沟地区是连云港拆迁、开发最为集中的区域，先后有众多楼盘竣工。可以说，墟沟已经成为连云港“人气”快速大量聚集的区域。墟沟已经成为连云港市最有活力和发展潜力的区域，它最明显的特点是：以市政规划和城市发展为基础；对东部城区的行政区、港区、商务区、金融区、住宅区、产业区、文教卫区、风景区等各功能区做到集中开发，集中建设、集中管理、促进共同繁荣，海棠路商业中心将会像青岛的香港中路一样，发展成为一个集旅游、购物．休闲、餐饮、娱乐于一体的国际性的商业中心。以快速、通畅交通为关键条件。海棠路、中山路、中华路作为连云区的主干道，其交通便利不言而喻，苏宁电器、五星电器的进驻，肯德基的落户。三是以强大的消费人群作为保障。到2010年，规划整个连云港市的人口将增加到100万，以目前东部城区的发展来看，到2010年东部城区的人口：阵要突破40万，人口的增长必然带来无限的商机。因此众多房地产商都将目光放在了墟沟这块迅速升温的土地上，各式各样不同类型的产品也在这里出现，墟沟也将继续领导连云港市房地产的行情