bu2010房地产市场报告 高力国际.docVIP

内部资料内部资料Our Knowledge is your Property经济基本面加速 物业租金维稳本地投资者主导中国投资市场2010年3月29日 - 北京 - 在中国经济基本面持续走强的背景下，中国房地产市场各子市场的租金保持稳定，而在部分城市则出现了平稳增长的现象。投资者对中国房地产市场兴趣依旧。在过去的一年中，本地投资者在投资交易中占据主导地位，而高力国际北亚洲区董事总经理柳维伦先生在今天的新闻发布会上指出，中国房地产市场正受益于经济增长的强劲势头表现出良好的发展态势。他表示：“不断增加的需求使新增写字楼项目净吸纳率上升。强大的国内消费支撑着零售业销售的增长，转而又带动了对于高端零售业物业的需求。尽管政府为缓和过热的房地产市场出台的调控措施将带来一些调整，但豪宅物业仍是最吸引投资者的选择。”关于投资市场方面，柳维纶先生认为：“虽然存在收益率压缩和规范投资、抑制投机的政府政策，中国的投资环境仍然有着广阔的前景。本地发展商和投资者因为有着足够的现金流、乐观的经济展望、和对货币政策变动的较低风险预计，将继续成为海外同行收购物业资产时的强有力竞争对手。”一般而言，投资者的兴趣表现在一线城市的写字楼、零售业物业和住宅市场，以及二线城市的零售业物业和住宅市场。而现在，它们已经重返能带来更大回报率的二三线城市。本次新闻发布会还重点分析了中国三个主要城市北京、上海、和广州的房地产市场走势。北京2010年1季度的甲级写字楼新增供应有限，仅为32,000平方米。整体空置率降至16.27%，较2009年4季度略低。随着需求的小幅提升，写字楼租金略涨1.06%，但与去年同期相比仍下降了7.2%。未来，甲级写字楼的需求量将继续增长，到2010年底，净吸纳量将超过28万平方米。巨大新增供应量的涌入将部分抵消租金上涨的势头，造成租金反复浮动。预计随着2010年下半年需求量的恢复，租金将在2010年底企稳并在2011年后加速上涨。虽然整体零售业物业租赁市场表现平淡，但众多外资和外地零售商已经开始为其在北京的扩张积极布局。整体空置率环比下降0.24个百分点，在2010年1季度末达到16.04%。与此同时，受本季度新入市项目的影响，租金下降至人民币690.63元每月每平米，环比下降0.5%。由于一些零售物业业主缺乏运营经验，针对这些经营状况不佳的购物中心，市场初现潜在投资机会。北京住宅市场的强劲需求已持续十余年未减，但2010年1季度的供应量比较有限。本季仅有2个豪宅项目的465套房屋完工入市。随着经济基本面的加速和入住需求的增长，预计住宅租赁市场发展前景良好。豪宅租金已回升1.82%至人民币131.68元每月每平米，售价环比增长11.4%至38.338元每平米。但因为借贷控制收紧及其它一些政策原因，售价涨幅环比回落3.83%。预计住宅市场将继续调整，但豪宅的平均售价保持平稳。考虑到经济环境日渐转好，租赁市场可望全面恢复。北京土地交易活跃，总交易额环比增长44%，同比增长170%。国资委明令78家央企退出楼市之后，其余的本地企业将继续在土地交易市场占主导地位，推动地价继续上升。2010年1季度，北京投资市场保持活跃，从佳程广场的成交即可见一斑。预计未来总投资额将继续上升，本地企业将在更大程度上主导投资市场。零售物业将继续吸引海外与本地的大批投资者。但是对于大多数现有业主和潜在买家而言，如何更加专业地运营购物中心仍是一大挑战。上海在2010年1季度，甲级写字楼的新增供应仅为5,000平方米。在政府关于2020年使上海成为国际金融中心的利好愿景刺激下，需求量有所增加，空置率从2009年底的最高点下降至13.7%，写字楼租金环比小幅上涨1.7%。在浦东地区，租赁成交尤为活跃。而在浦西的CBD，空置率已经下降为10%。预计，在未来的1年内，写字楼租金同比降幅将逐渐缩小。在2009零售物业租赁方面，租金已从2009年下半年开始回升。在上海世博会即将开幕的利好推动下，市场需求明显上涨，CBD区域的租金也上涨明显，2010年第一季度已经增长了5%。高端住宅租赁市场也受益于世博会的召开，市场对于需求量的预期激增，供应量上涨了10%，但由于2010年1季度新增外籍雇员的租赁需求非常强劲，因此空置率未现下降而是依然维持在2009年末的24.4%水平。在销售方面，普通住宅市场将有调整，售价预计下降10%左右。预计，在资金充裕及人民币升值的预期下，高端住宅市场售价将保持平稳。在投资市场，本地投资者表现活跃。写字楼物业成为金融机构投资的首选。外资已经重新表现出意向并开始采取行动，但将面临本地投资者的有力竞争。广州由于2008和2009年新增供应仅有25万平方米，广州甲级写字楼的空置率下降至16.3%。虽然2011年的写字楼新增面积预期为134万平方米左右，但政府的40亿人民币