原新珠企划案.doc

目 录第一章 项目概况 …………………………………………… 3 1．1 开发单位 ………………………………………………… 3 1．2 地理位置 ………………………………………………… 3 1．3 周边配套设施 …………………………………………… 3 1．4 规划设计 ………………………………………………… 3第二章 项目地块特征分析 …………………………………… 5 2．1 地块特征 ………………………………………………… 5 2．2 地理特征 ………………………………………………… 5第三章 关于项目定位与产品定位 …………………………… 7 3．1 市场基本面分析 ………………………………………… 7 3．2 对莘庄地区住宅市场发展趋势的预估 ………………… 11 3．3 项目竞争环境分析与评价 …………………………… 13 3．4 目标客户描述与分析 ………………………………… 17 3．5 项目定位分析与评价 ………………………………… 18 3．6 项目规划设计的分析与评价 ………………………… 19 3．7 价格策略建议 ………………………………………… 20 3．8 新珠苑项目概念设计 ………………………………… 21第四章 关于项目市场推广作业 ……………………………… 22 4．1 推广策略的设计 ……………………………………… 22 4．2 品牌设计策略 ………………………………………… 22 4．3 推广主题设计 ………………………………………… 23第五章 关于项目市场导入策略建议 ………………………… 24 5．1 市场导入（开盘）的条件 …………………………… 24 5．2 完成卖场、案场的形象策略设计 …………………… 24 5．3 销售道具表现 ………………………………………… 25 5．4 开盘时间建议 ………………………………………… 26第六章 广告企划 …………………………………………… 27 6．1 广告企划 ……………………………………………… 27 6．2 广告企划的三个阶段 ………………………………… 27 6．3 广告主题 ……………………………………………… 28 6．4 广告费用预计 ………………………………………… 28项目概况开发单位新珠苑由上海市申宇房地产有限公司开发；地理位置新珠苑位于莘庄地铁站北广场以西，北临莘建东路，西临横沥港，南面为开城新村，东面为一段废弃的道路（原朱莘路）。基地位置即邻近莘庄镇中心，又接近地铁站，北面隔莘建东路，为拟建的公园绿地，交通便利，环境优美，地理位置较好，整个基地面积为5560m2。周边配套设施邻近莘庄镇中心，周边设施较为齐全。政府、医院、银行、车站、菜场、邮局、幼稚园、小学、中学等一应俱全，工作生活都极为便利；规划设计整个项目规划总建筑面积16299m2 ，由一栋15层小高层和一栋17层高层组成。其中部分一层为临街商场，面积为514.8 m2 。1、2号楼均位于基地的北侧，邻近莘建东路，并与莘建东路成28°角，使住宅楼基本成正南向，争取了比较好的朝向。同时也削弱了沿街的体量感觉，并使城市景观更加生动。小区出入口在莘建东路上，位于二栋住宅楼之间，进入小区后分成二条支路，分别通向二栋住宅楼的南面，在两栋住宅楼南面分别设有一个室外停车场与住宅楼的入口广场建成一体。住宅楼南向的底层除留出住宅各单元的进厅处，也均设计室内停车位。绿化主要是小区西面横沥港留有15m宽以上的滨河绿化带。小区内所有单元均设计为一梯二户，全明设计。主卧厅均朝南，房型以三室二厅二卫和二定二厅二卫为主，厅的起居区和就餐区分开，功能分区较为合理，每套住宅均设辅助阳台。三室二厅二卫面积控制在130m2 左右，二室二厅二卫房型控制在110 m2 左右。面积控制也较为符合目前流行的小三房、小二房的趋势。项目地块特征分析地块特征新珠苑地块较小，但地块价值较高。一是景观价值。该地块为新建区，没有旧房危棚。众众家园、地铁广场、沪闵路两边都是不错的视觉景观，更重要的是西面有横沥港，北面及东面有大片的市政绿化用地，这一资源构成新珠苑最重要的景观价值。二是注意力价值。该地块紧临交通主干道沪闵路，离地铁