南海中尾盘营销建议书.docVIP

PAGE PAGE 24南海中心尾盘营销建议书南海中心尾盘特征分析楼层较高户型偏大价格较高使用年限偏短东门-螺岭周边物业销售情况对照分析周边物业的几个特征罗湖物业供求状况分析罗湖在售楼盘对比状况分析南海中心尾盘营销调整建议户型拆小价格调低营销建议要点附录：港人在深置业利好因素归结一、南海中心尾盘特征分析根据《南海中心售价》、平面图及其他相关调研材料，可知南海中心保留单位具有以下几个特点：（一）楼层较高南海中心保留单位中，分布在不同楼层、户型的单位共有15套，其中10层以上（含10层）的单位12套，比例为80%，10层以下的单位3套，比例为20%。但这一数据与售楼处现场人员提供略有偏差，现场销售人员反映未售单位仍有30余套，另有一部分单位为发展商自用，未售部分均为大户型。楼层分布及比例表楼层座别/楼层/房号比例（%）10层以上（含10层）A座：25K，22J，16C，13H；B座：28L，24K，22I，21F，15E，14C，14A，10F8010层以下A座：7C，6F；B座：9G 20合 计15 100（二）户型偏大南海中心保留单位中，面积在74—100㎡的单位6套，比例为40%，100㎡以上的单位9套，比例为60%。面积分布及比例表面积座别/房号/面积（㎡）比例（%）74—100㎡A座： 16C/96.28；13H/96.47；7C/96.28；B座： 14C/96.28；14A/74.35；9G/97.3040100㎡以上/含100㎡A座：25K/213.48；22J194.89；6F/106.04；B座：28L/193.87；24K/213.48；22I/149.72； 21F/106.04；15E/107.34；10F/106.04 60合 计1948.04 100（三）价格偏高南海中心尾盘单位中，均价最高的是A-25-K单位，折前均价为16，678元/㎡，按照首期3成付款，8折优惠后的价格为13，342元/㎡；均价最低的是A-7-C单位，折前均价为13，062元/㎡，按照首期3成付款，8折优惠后的价格为10，450元/㎡；售价表中所反映的可售总面积为1，948.04㎡，总售价29，161，458元，折前均价为14，969元/㎡，8折后均价11，975元/㎡。价格参考表价格项目折前均价（元/㎡）折后均价（元/㎡）均价最高单位A-25-K：16，67813，342均价最低单位A-7-C：13，06210，450总价款（元）29，161，458．00总面积（㎡）1948.04总均价14，96911，975（四）使用年限偏短南海中心自1993年获得土地使用权开始，实际使用年限只有50年，那么到现在为此，剩下不到42年的使用权，实际使用年限偏短，加之房屋建成后按年均2%的折旧率进行折旧的过程，所以综合估价时，不得不充分考虑10%以上的折价因素。二、东门-螺岭周边物业销售情况对照分析（一）周边物业的几个特征周边物业存在着区域性概念化明显的投资化特征： 口岸概念该类物业基本位处深圳的几个通关口岸，借助口岸港人、物流、配套、自然景观等综合优势，构造以外销型为主的小户型物业，形成了大量配置高档、业绩突出的代表性楼盘，如金鼎大厦、旺业豪园、云峰豪园、长丰苑等等。 商务概念该类物业基本位处深圳商务活动发达的区域，为满足往返特区与内地、深港两地的商务人员所特设，定位的立足点和广告销售的重点都放在商务中心、“三流迅速（人流、物流、信息流）”这一卖点上，代表性楼盘有金园、聚龙大厦、源兴居、名仕阁、TCL阅读缤纷、汇展阁等等。 投资概念投资概念类物业多半居于人口众多的区域（如工业区等），本身无配套或少配套，对周边市政配套的依赖性非常强，但市场对物业的短期需要也比较大，有良好的租赁需求，出租率高、回报快，是该类物业典型的特征和诉求重点，如八卦岭、泥岗一带，是小户型投资概念的代表性区域，翠竹路华达园某一业主，一次性购买100多套，投资行为非常明显。（二）、罗湖物业供求状况分析1、 外销市场“领头羊”地位开始动摇罗湖、文锦渡、沙头角等都是外销楼盘的聚集之处。罗湖以其便利的交通环境，岭南的风俗文化，吸引了大批的香港人聚集于此。其中，有不少是当年生活在这里的原居民。这些天时、地利使得罗湖成为香港人最集中的地方，90年代初就有人“嗅到”香港人回流置业的趋势，那时开始，罗湖关口附近就有人开发针对香港市场的楼盘，也是深圳早期外销盘的起源地。经过十多年的发展，该区楼盘林立，基本上形成了一种港式生活的模式，无论从生活配套，还是语言习惯上等都与香港十分相似，因此很多香港人都喜欢到这里来，对这里也很熟悉，正所谓“物以类聚”。这些有利的条件，使得罗湖一向都是外销盘的主力市场。十几年的开发，罗湖有限的土地已经达到饱和，