鑫润房地产公司A房地产的项目成本管理.docVIP

鑫润房地产公司A房地产项目成本管理三、鑫润房地产公司投资项目成本管理(一)房地产投资项目阶段的划分一个完整的房地产投资项目在实施上一般来说总体上包括这些内容:房地产项目策划、房地产项目立项、进房地产项目可行性研究、经规划部门批准获得建设项目选址意见书、经有关部门批准获得建设用地规划许可证、通过公开出让以“招拍挂”方式取得土地使用权、开工前期准备工作、取得建设工程规划许可证、房地产项目工程施工、房地产项目竣工验收、房地产项目销售。以上程序和内容一般可以分成以下数个阶段:(1)房地产项目策划阶段(2)房地产项目立项并决策阶段(3)取得房地产项目土地使用权阶段(4)房地产项目开工前的准备阶段(5)房地产项目建设施工阶段(6)房地产项目竣工验收阶段(7)房地产项目销售阶段(二)房地产投资项目成本构成分析1、土地使用权获取阶段及该阶段相关成本土地使用权获取阶段的各项支出是构成房地产项目投资成本的重要组成部分。获取房地产项目的土地使用权是房地产项目投资和开发的重要前提条件，土地使用权获取阶段的成本和费用主要包括土地使用权的价格和交易成本。土地使用权价格是最大的支出部分，交易成本包括交通费用、土地使用权交易契税、项目管理费、项目计划外补偿费、项目招待费等支出和费用，而其中土地使用权交易契税为主要费用项目。2、房地产项目前期工作阶段及该阶段相关成本在房地产项目开发的所有过程中，房地产项目的前期工作阶段是项目建设前的准备阶段，发生的各种相应支出名目比较多，但是与房地产项目开发过程中其它阶段的支出、费用和成本相比，金额比较少并且相对来说较为固定。房地产项目前期工作阶段各项费用支出与前期工作阶段的各个环节和方面有着紧密的关联。房地产项目前期工作阶段内容包括房地产项目投资开发过程中发生的房地产项目可行性研究、房地产项目规划、房地产项目设计、房地产项目申请立项、房地产项目制定和选定项目规划方案、房地产项目规划方案报批和房地产项目建筑设计出图以及房地产项目的水文地质勘察、地形图测绘等。在房地产项目前期工作阶段各项支出总体上可以划分为:房地产项目规划设计费、房地产项目可行性研究费、项目地形图测绘费、项目水文地质勘察费及审批房地产项目的各项行政手续费。3、房地产项目建设阶段及该阶段相关成本房地产项目建设阶段是房地产项目的实质性产品生产阶段，房地产项目建设阶段不仅决定了房地产项目的质量，而且房地产项目建设阶段的投入的各项成本、发生的各项费用远远大于房地产项目的前期准备阶段。房地产项目建设阶段的工作内容主要包括红线内基础设施的建设、房地产项目的建筑安装以及房地产项目的配套设施施工。其中，房地产项目的建筑安装最为关键，建筑安装成本也是房地产项目建设阶段最为主要的成本。房地产项目建设阶段的成本主要涉及建筑安装的原材料成本、建筑安装的设备成本、建筑安装的人工成本、房地产开发企业在项目开发现场进行组织管理而发生的其它费用、以及房地产项目的利息支出等。4、房地产项目销售阶段及该阶段相关支出销售阶段是指房地产开发商将房屋出售的阶段。该阶段的费用主要包括销售费用和相关税费。销售费用包括广告费用、公关费用、赠品费用、人员费用、车辆费用等等。相关税费则包括企业所得税、土地增值税等等。 (三)鑫润房地产公司A房地产项目成本管理问题研究l、A房地产项目简介A房地产项目位于鑫润房地产公司所在城市的新兴住宅区，项目占地18.9亩，房地产项目建设开发4栋1S层的高层住宅楼，其中1一2层为商业用房，3一18层为商品住宅房，项目建筑面积约6.8万平方米，容积率为5.4，项目开发期限为两年:2007年10月至2009年10月。项目内容为:商业用房四十套;住宅共五百套，12种户型，面积从80一180平方米，装修标准为:厨、卫精装。住宅目标顾客为25一35岁之间的初次置业者，商业用房平均价格为10000元/平方米，住宅平均价格为5000元/平方米。(1)A房地产项目成本说明:①通过对地块的土地使用权“招拍挂”地价的测算，土地使用权成交价为8130万元，约合430万元/亩，支付拆迁费约2268万元后，土地成本约为10395万元，单价合550万元/亩，楼面地价为约为1530元/平方米。②房地产项目建筑面积约6.8万平方米。商业用房平均建安造价为2700元/平方米;住宅平均建安造价为1700元/平方米，建安成本为12320万元。③房地产项目税费主要指营业税及其附加和预交的土地增值税，税费按营业额的6.55%，为2476万元。④根据销售代理公司的代理销售费用的结算，按销售额的2.60k计算，销售费用983万元。⑤A房地产项目借入银行贷款共一亿元，2007年1年期银行贷款利率为6.48%，加其它相关费用后实际为7%，期限1年，财务费用估算为700万元;同时。A项目支付因项目资金不足，拆借鑫润房地产公司其它项目