重宾保利国际广场营销的项目管理.docVIP

重宾_保利国际广场营销项目管理第三章重宾.保利国际广场项目介绍3.1项目背景3.1.1总体概况重宾.保利国际广场项目是中国保利集团即保利高尔夫花园、保利香槟花园、保利国际影城、保利江上明珠之后在重庆打造的又一力作，该项目是集超甲级写字楼、香格里拉国际五星级酒店和国际商务配套为一体的超高层建筑，也是重庆解放碑CBD最有影响力的地标性建筑之一，坐落在重庆渝中区民生路235号，是老重庆宾馆的原址上拆除重建的重庆市重点工程项目，由重庆旅游控股集团旗下的重庆宾馆有限公司和沉重国保利集团联合开发，于2007年6月6日奠基，经历了3年的主题结构施工建设后，于2010年6月18日封顶，整个项目建筑高度为地上58层290米，总建筑面积超过18万平方米，是重庆乃至整个中国西部已建成的最高建筑，是解放杯中央商务区的地标建筑。整个建筑造型为金属饰面，大玻璃落地窗为主外立面椭圆式，在塔楼侧面形成一个类似大拇指的形状，号称“山城拇指”。项目的7—28层为酒店客房，1—6楼则为酒店大堂、酒店配套及顶级商业中心，为此，项目引进了亚洲最大的豪华酒店集团——香格里拉铂金五星级酒店。负六层至负二层，为停车库，停车位超过700个，44—45层设计为写字楼的空中大堂，提供商务阳光花房的功效，兼具城市景观阳台。3.1.2营销项目投资环境分析近年随着城市“梯度发展”，重庆作为西部城市，与成都、西安一起构成中国“第四极”对国家经济发展起着重要的作用，重庆城市各项指标各年均稳定增长。现阶段重庆商业发展水平与成都和上海相比，在商业规模以及人均商业面积上的差距也呈现“梯度特征”，重庆商业市场在整体经济持续、快速发展，以及城市规模和人口不断扩大的支撑下，具有较大的发展空间。1．重庆市主城区写字楼总体市场分析随着城市的南北纵向发展，重庆市写字楼主要分布在渝中片区、北部片区和南部片区，其中渝中区写字楼主要集中在解放碑中心板块和两路口-上清寺板块；北部片区主要集中在观音桥板块、红旗河沟板块和新牌坊板块；南部片区主要集中在南坪中心区域，如图3.1所示。全市甲级写字楼项目主要集中在重庆市渝中区，约占60%，其次为北部片区，占30%，而南部片区目前投入使用的甲级写字楼仅有一个。除甲级写字楼供应外，渝中区解放碑板块和北部片区以中档和中高档写字楼为主，而南部片区和两路口-上清寺板块则主要以中档和中低档次为主。由于地段和写字楼档次不同，故不同片区不同地段的价差较大，中心区域板块写字楼出售均价在11000～15000元/㎡（建筑面积，清水房）之间，次中心板块写字楼的平均售价在9000～13000元/平方米之间（建筑面积，清水房），三个区域的售价水平相差约5000～6000元/㎡（建筑面积，清水房），每个区域内的差价在3000～4000元/平方米之间（建筑面积，清水房），如表3.1所示。均属第一，写字楼以高档和中档供应为主。高档写字楼，以33-56层的高层和超高层为主，建筑立面为全玻璃幕墙或与部分高级石材组合设计，突出高档形象；在设施配置上，大堂和公共区域全做精装修处理，电梯一般为6-8部分高低区设置，均为国内和国际品牌高速电梯，如大都会商厦为日本原装进口日立牌等，室内为中央空调分户设计；在服务配套上，一般提供24小时保安服务，大堂和公共区域保洁服务，部分写字楼做到公共卫生间保洁、清洗地毯等服务。中档写字楼，多为25-30层写字间设计，一般为普通玻璃窗的形式设计；在设施配置上，大堂和公共区域全做装修处理，仅为一般装修，大堂未做挑空处理，室内无中央空调，由入住客户自行安装分户空调，电梯一般为4-6部未分高低区设置，均为国内品牌电梯；在服务配套上，提供24小时保安服务，大堂和公共区域保洁服务，部分写字楼做到公共卫生间保洁服务。解放碑板块租金水平位居全市第一，平均为60-120元/㎡·月之间，最高达到120-160元/㎡·月。售价水平，2001年前后，解放碑周边写字楼的平均售价在5000元/㎡左右，进入2003年售价大幅增加，甲级写字楼重庆世贸、重庆国贸中心、重庆国际商务中心售价均在7000-10000元/㎡左右，目前在售的新华国际售价高达15000元/㎡。出租率水平,已投入使用写字楼整体入住率较高，平均达85%以上，特别是大都会商厦达100%。3.周边环境分析两路口-上清寺片区与解放碑临近，是重庆市政府所在地，又是连接其他区域的重要通道，因此有着重要的行政地位和交通枢纽作用，这些促使其形成了传统的商务办公集中区，其写字楼集中密度紧次于解放碑片区，写字楼起步时间早，整体供应档次较低，如表3.3所示。达12个，总建筑面积30余万㎡，但整体除希尔顿商务大厦为高档写字楼外，其余均为中档和中低档次。租金水平,片区租金相比同区域解放碑片区低很多，租金范围25-110元/㎡/月。其中，70%的写字楼租金在30-50元/㎡