深圳众冠西园招商工作阶段小结及建议.docVIP

“众冠西郡园”招商工作阶段小结及建议关于“众冠西郡园”的招商工作介入已经有一段时间，但是一直没有与甲方进行沟通，主要从两个方面考虑：1）充分了解项目情况及其周边商业环境之后，与贵司进行沟通，才能有的放矢；2）目前所沟通的客户大多处于意向阶段，工作主要目的是向商户传达项目信息，尽量争取客户观看现场，只有看过现场的客户，有明确的意向之后，才能进入实质的洽谈阶段。总之，之前的招商工作主要就是“把握项目，广泛撒网”。经过这段时间之后，前期招商工作取得一些进展，随着住宅销售取得良好成绩，商业招商及销售的事情较为迫切，因此关于“众冠西郡园”招商工作需要提升一个阶段。因此，特将前期工作小结于此，同时为后近期的招商工作提出一些建议。前期招商工作小结：一、招商前提：根据对项目物业条件及周边商业环境的把握，认为本项目具有以下鲜明的特点，并根据这些特点，作为项目前期招商工作的立足点：一）周边商业环境：项目处于西丽中心商业的核心位置，随着深圳西部商业的大开发，特别是西丽商业交通环境的改善，对项目商业价值提升是绝对利好消息，项目所处的位置未来商业价值无限量；项目周边商业环境成熟，购物、餐饮、休闲娱乐等业态业种配套齐全，人流充沛，商业成行成市，为项目的定位提供明确方向：1）成行成市，与周边的商业融为一体，形成规模；2）走差异化经营道路，与周边商业做到与众不同，吸引特定而长期稳定的目标消费者。在前期招商工作摸底阶段，主要围绕这两个方向同商户进行意向沟通。二）项目物业条件：项目规模适度，7500米的规模，作为大型的商业卖场缺乏规模效应；同时，如果不作商业整体规划，任其自然发展，必将沦为没有影响力的商业，不仅不能给开发商带来可观的商业利益价值和品牌价值，同时也将面临生存问题。因此，针对这种现状，我们认为，项目应有一个大方向的规划，但是其规划必须灵活，以便在没有“规模”的限制下，最大限度从市场的角度去整合商户的需求；项目单层面积约2500平方米，由于楼层的关系，2-3层的招商业态受到一定的限制，特别是零售业态。从总体上来说，2-3层适合以餐饮和休闲娱乐为主导，同时也可以兼顾考虑零售业态，但是零售业态在经营管理方面受到限制，因此其招商必须是整体招租，由目标客户自行分散招租及经营、管理；项目呈狭长形状，进深长达20米，面宽100多米，其2-3层的垂直交通仅有北测的一组交通扶梯，其人流动线的组织难度较大，特别是针对零售行业，从人流交通的角度来说，项目2-3层最佳组合商业是2-3家，因此对商户面积的要求不低于半层（1200平方米）；由于项目所处位置占有核心优势，周边的商业条件也较为成熟，所以1层的商业，不管从租金的角度，还是从品牌的角度，以及招商操作的层面，都不存在太大的难度。因此，1层的商业目前不是我们的工作重点，“抓大放小”是当前工作的重点；经过前期与甲方的沟通，2-3层的租金初步定价在60-80元/平方米·月的水平，根据这一租金水平及西丽当前的商业条件来说，只有餐饮类的大型品牌连锁商户能够承租，从市场总体来说，餐饮业的租金水平略高于其他行业。但是招租的面积、商户的品牌度与租金呈反比关系，所以我们认为一二线的连锁餐饮品牌当中，尤以二线品牌为主，结合一线品牌，能够保证租金收益，同时也相应的降低招商操作难度；通过之前的信息渠道表明，甲方对本项目商业的经营不感兴趣，即甲方不参与商业的运营，这对于零售业态的招租是个考验，鉴于周边零售商业齐聚，倘若整体出租可以解决经营管理的问题，但又难以保证租金收益。因此，我们认为零售业态在本项目诸多限制条件之下，不是我们的招商方向，但并不排除这种业态。根据对项目内外八大显著特征的分析，我们认为，本项目招商的着重点在于两大方面：1）以餐饮、休闲娱乐为主要招商对象，兼顾百货等零售业态；2）商户必须是大型的，能够整层或半层出租，同时又具备一定的品牌能力，能够促进1层商业面积的销售。鉴于此，我们前期的招商按照此方向开展，其招商沟通工作如下。二、业态规划一层规划（流行服饰＋连锁品质餐饮）连锁餐饮（永和大王）流行服饰 ＋ 个性护肤品（个性银饰、服饰、屈臣氏等）面点王连锁餐饮（永和大王）流行服饰 ＋ 个性护肤品（个性银饰、服饰、屈臣氏等）面点王二层规划（品牌餐饮 ＋ 咖啡/西餐）品牌连锁餐饮（火锅：华神龙、小肥羊、肥羊王、刘一手、德庄等）（酒楼：华神龙川菜酒楼、漓江又一轩、巴蜀人家、俏江南等）咖啡/西餐（上岛、绿茵阁、真锅、王品等）品牌连锁餐饮（火锅：华神龙、小肥羊、肥羊王、刘一手、德庄等）（酒楼：华神龙川菜酒楼、漓江又一轩、巴蜀人家、俏江南等）咖啡/西餐（上岛、绿茵阁、真锅、王品等）三层规划（品牌餐饮/休闲娱乐）连锁品牌休闲娱乐（足浴、健身、茶艺、SPA、运动休闲、网吧等业态）如：重庆富侨连锁保健、彼岸网络有限公司等连锁品牌休闲娱乐（足浴、健身、茶艺、