地产股2008年中期投资报告 东方港湾投资理公司.pptVIP

长期背景－经济发展水平、城市化、人口结构与投资需求 经济发展为消费升级提供了坚实基础 中国在世界生产总值中所占比率，从公元前2000年到19世纪中叶，一直占20%多至30%多，后因战乱等原因，20世纪中叶降到了4%左右。 从历史的视角看，占据了全球五分之一人口的大国，“重归超级大国”的行列，应该是情理之中的事情。 在一个经济持续发展速度达到两位数的较长的经济周期内，出现加息周期和通货膨胀的可能性几乎是一种必然，而经济发展速度达到两位数，几乎不可避免地要伴随地价和楼价的上涨，这是客观规律。 “30年到50年的地产繁荣期” －中国海外发展(688.hk)总经理 孔庆平 根据世界银行研究报告，人均GDP在1500美元时，房地产业进入快速发展时期；当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时，就可以确定为主导产业，而当占GDP总量的10%到12%时，之后增长便趋于平缓。 2004年，中国人均GDP已经达到1500美元，而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5%到6%。 “快速发展从那个时候开始。” 城市化进程在加速 发达国家城市化过程的“纳瑟姆曲线”： 城市化水平 30%(第1个拐点，进入势头迅猛的高速阶段) ? 50%(房地产投资率达到峰值，保持高投资率) ? 70%之后(第2个拐点，进入超于平缓的成熟阶段) 中国的城市化率2004年已经达到39.6%，2010年城市化率预计将达到45%左右，2050年后将达到70%之后。 城市化发展对房地产发展的持续推动，会给房地产业带来30到50年的繁荣。 人口结构的变化－建国后的三次生育高峰 据统计，2002年大学毕业生人数是145万，2003年为212万，2004年增至280万后，2005年突破300万，2006年又突破400万。 教育部长周济在2006年大学毕业生就业工作会议上说，“十一五”期间，全国将有2500万以上的普通高校毕业生需要就业。这意味着未来5年中，每年至少有500万人从大学毕业。 这些新增的城市人口，将会成为国内房地产市场增长的巨大动力，这是影响中国房地产市场价格的一个基本因素。 小婴儿潮人口红利成为近期商品房消费需求基础 1981-1991 年的11 年间内地人口出生率连续保持2％以上，每年出生人口2000 万以上，累计增加2.53 亿人。 对应目前25 岁左右的年龄，进入结婚高峰期，2006 年内地居民登记结婚总对数上升到938 万对作为佐证。 结婚置业需求成为主要需求，具有如下特征：虽为细分市场但整体规模大；具有一定的需求刚性；多为第一次置业，受第二套房贷紧缩政策影响小；处于收入增长期，可承担较高的按揭还款。 货币升值对地产价格的影响－今年以来人民币持续升值，不断加快。从年初的7.3 升值到了7.08。人民币升值将继续引发外资和内资对土地等资源价值的重估。 房地产就是一种重要的投资产品 行业不利因素－成交量萎缩、房贷紧缩、双限房供给或加大 2007 年销售额月均增速高达46%，超过2006 年21 个百分点，自2007年7 月以来月增速超过40%。尽管房地产行业将处于长期景气中，但短期内高达40%以上的销售额增长率也必将难以维持，因此这种难以维持首先将通过成交量萎缩来反映。 2007 年个人按揭贷款猛增4530 亿元，提供金融杠杆的房贷本身是推动房价快速上涨的原因之一。使得不管是买房自住，还是投资炒房，对房贷比以往更需要。房贷紧缩的重点放在针对投资需求的第二套房，因此投资需求必然萎缩。投资需求萎缩引起的成交量下降也增加了自住性消费者、改善型消费者的观望气氛。 2008 年新增保障性住房用地面积占住宅总供地面积的20%左右，新开工保障住房面积占全部住房面积比重一般在20-35%之间，保障住房用地和新开工面积相比2007 年均有大幅增加。 如果保障性住房政策在地方政府得到强有力的执行，由于供给快速增加，2009 年以后的房价将被显著拉低，由市场调节的、面向中高等收入的商品住房房价和成交量都会受到冲击。要高度关注保障住房供给的落实力度。 行业有利因素－适度价格创造成交量、地根紧缩 适度的价格促销创造出成交量 以行业龙头万科为例，率先果断调整战略，先后下调旗下各片区几十个项目的售价，通过各种优惠促销将价格回调到2007 年年中公司认为比较合理的价格水平，实际降价普遍在5-15%之间。深圳、广州、上海等楼盘的促销结果表明，合理的价格可以激发居民购房需求。 在全国主要城市商品住宅成交量普遍下降30%左右的惨淡市道中，1-2 月万科商