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如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 S T O W 内部因素 外部因素 SWOT工具（项目+环境+竞争） 具体地说，针对一个地块的价值要素包括： ? 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） ? 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） ? 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） ? 项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等 ?观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 ?在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。 我们的战略 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 优势 S 机会 O 威胁 T 劣势 W 1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。 EXCEL表格示例1 EXCEL表格示例2 理论部分 案例学习 关注数 粉丝数 微博数 博主关注微博ID的总量 反映出博主的主动参与度，一般在开始阶段增长迅速，而后可能出现负增长。 博主被多少微博ID关注的数量 反映博主的言论影响范围和意见领袖指数，对口碑传播有重要意义，优质博主的粉丝数应该呈持续或均衡增长趋势。 博主发布微博的总量 反映博主的在线率、互动能力、主动参与潜力和个人特性,优质博主不但微博数量多并且质量高。 对某条博文转发次数总和 反映信息传播的范围和传播效率 具有吸引力的内容和博主的影响力是加速转发的重要基础 对某条博文收藏次数总和 反映博文的知识性和可用性程度 该功能用户使用率较低，专家型或行业特长型博主的博文被收藏的可能性较大。 对某条博文评论次数总和 反映博文的信息质量，博主的话题能力和影响力还说明粉丝及同类别受众的参与度与话题倾向 转发数 收藏数 评论数 博主可能是新手，处于活跃期，愿意结交新朋友，而朋友的相对数还很少，影响力还不大 有特殊的目的，如交友、推销、追星等，这需要抽查其关注博主的类别，以及所发博文的内容才能确定其目的 纯粹为了订阅相关人员或机构的微博信息，把微博当作信息源和实时新闻媒体使用 该类博主可适当发展，并观察其潜力。发展新手博主或有特殊目的博主对前期积累粉丝数有一定的帮助。 关注数 粉丝数 博主已经具有一定的社交圈子作为基础，也可能说明博主参与微博主动程度适中，对圈子外结交他人不太热衷，对此类人，要注意考察圈子的类型 博主可能属于较为平衡型的人物，性格略显被动，可能需要你先关注他，他才反过来关注你。 对已具备一定社交圈子的博主先要明确其所在的圈子，若与目标群体相关的，要给予关注，并采取适当的互动。平衡型博主