格兰光执行细案定稿.docVIP

PAGE PAGE 2润丰·格兰阳光开盘营销执行方案深圳尚和地产顾问公司二○○五年三月三十一日目 录第一部分 市场分析一、市场现状二、竞争楼盘状况三、项目优势四、项目销售分析五、分析结论第二部分 开盘销售准备一、工程进度二、销售手续三、销售物料四、开盘活动准备第三部分 开盘营销执行策略一、销售阶段划分与推广策略二、广告推广策略三、促销策略四、价格策略五、销控策略六、包装策略第四部分 开盘活动方案一、活动时间二、活动地点三、活动主题四、活动目的五、活动内容第五部分 开盘活动费用预算附表第六部分 开盘阶段工作推进计划附表第一部分 市场分析 市场现状2004遵义市房地产销售均价达到1600元/㎡，今年上半年遵义市总体价格保守估计将上扬80-150元/㎡。房价的上升依托于小区物业、配套设施的不断完善，以及市场的购买力。相比而言一些大盘十分注重自身品质的打造，从而实现房价的上扬。目前熙园正处于诚意认购期，计划2005年4月初开盘；维也纳春天打造高尚生活区，计划在2005年5月底推出；翠堤丽苑将推出一栋5500㎡左右的小高层,，预计4月初开盘；康海世纪花城将推出2栋10层小高层，预计在2005年3月底推向市场；都市名苑目前也进入形象展示期，不久即可开始诚意认购。竞争楼盘状况市场的细分必然引起客户的分流，与润丰·格兰阳光形成竞争的具有同质性、可比性的楼盘从市场看目前主要是香樟·印象、熙园、港湾丽都、翠堤丽苑。几个楼盘各有特点，分别从地段、产品规划、品质、价格、自然景观等与润丰·格兰阳光形成了竞争局势。香樟印象相对规模较大，小高层均价约1700元/㎡，多层均价约1450元/㎡，内部配套齐全，景观打造精心，产品、户型、面积与润丰·格兰阳光比较接近，并且有步行街商业配套做小区支撑，同时处于汇川区，其发展潜力与增埴空间比较大，目前销售状况良好。该盘较大的分流了客户资源，是开盘后竞争应对的对象。熙园多层均价1680元/㎡ ，小高层均价1880元/㎡，准备上调单价80元/㎡，物业形态、楼盘品质、自然资源、景观打造与润丰·格兰阳光极其相似，是主要竞争对手之一，但物业地理位置无法与润丰·格兰阳光相比。 港湾丽都均价1680元/㎡，一期销售状况良好，其推崇的是纯港式生活，通过对价格、优惠的控制，体现其高品质形象，但物业形态、档次、地段与润丰·格兰阳光不具同质竞争性。翠堤丽苑预计销售均价1550元/㎡，内部配套齐全、景观打造独具一格，部分客户已经入伙，增添了后期消费者的信心。项目优势自然景观：背靠凤凰山的绝景资源楼盘地段：面向中华路稀缺地段园林景观： 2600㎡苏格兰园林景观的精心打造与楼盘高端品质支撑周遍配套：城市最繁华的中央、东南西北最近的中心、各项配套成熟完善同时具备本项目全面优势的楼盘，目前在遵义还没有，即润丰·格兰阳光具有独特差异性与不可比性，这是楼盘最大的卖点与核心竞争力。项目销售分析1、一期的推出单位为256套，总建筑面积42398.42平方米。截止到2005年3月31日，润丰项目部诚意认购128套，签定合同的有55套。2、客户来访量：平均每天6.85批的客户来访量，说明项目一直被消费者密切关注。3、客源区域分布情况：红花岗区占58%；汇川区占36%；其他区域占6% 。购买区域：A 区占35% B区占64% 。分析结论：（1）、目前的目标客户比较认同项目所处地段。（2）、认购客户不正式购买的原因：一部分是持币观望，另一部分等待鉴定产品品质，所以价格需要产品自身条件与品质的支撑。（3）、目前积累客户对项目户型与面积的需求与项目有偏差，这说明客户与产品本身存在差异，目标客户群的挖掘还不充分。（4）、客户将本项目与竞争楼盘做同质性比较，并且造成竞争分流，说明项目产品的差异性表现的不够充分。总之目前市场状况与竞争楼盘传达的信息反映遵义的房地产市场处于一片欣欣向荣的繁荣景象，为即将开盘的润丰·格兰阳光注入了信心，展现出一片光明与喜气，我们要借势运势，加强自身品质打造，树立项目高尚人文名宅形象，抓住良好的市场态势，尽早开盘，在房地产销售旺季打短、平、快的销售战略，实现住宅年底清盘的目标。第二部分 开盘准备工作项目分类项目内容与完成程度完成时间责任方工程进度景观示范区施工完成具备展示5月8日润丰公司月底样板房装修完成具备开放条件5月8日润丰公司四月底看楼通道包装完成具备开放5月8日润丰公司销售手续预售许可证到位5月15日润丰公司销售人员培训销售人员开盘前技巧强化培训与开盘流程培训5月20日尚和地产销售物料手提袋设计、确定、制作4月15日尚和地产/润丰公司置业计划书设计、确定、制作4月15日尚玥广告/制作公司楼书设计、确定、制作4月25日尚玥广告/制作公司DM单设计、确定、制作5月5日尚玥广告/制作公司销控表设计、制作5月8日尚玥广告/制作公司海报