通县东北部的项目分析.docVIP

通县东北部项目分析区域概况 近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设发展速度。 通县东北部地区区域范围为：北起丛林庄地区；东至潞邑地区，。此区域以前是北京的农村，人文环境较差，文化水平、人均收入偏低；商业、交通很不发达，但受通县整体发展的影响，近年来有了一定的改观，区域内目前已有多条线路可直达市区，如846、924、388、930，人们出行比较便利，但道路情况较差，大多路面较窄，且维修保养不当；在居住方面，此区域的房地产启动较早，在1995年，华龙小区、富河园就开始销售，有部分市区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高；但由于此地区的市政配套建设速度较慢，所以有一定规模的房地产项目到目前仍然比较少。区域市场分析此区域内大小十余个项目，有普通住宅，也有高档别墅；此次调研了其中9个有颇具代表性的项目。因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。1、北部地区北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。在此的项目有天润别墅与和林庄小区。两项目的开发商是同一家房地产开发公司（鑫华房地产），建筑规模比较大，一个是别墅、一个是多层住宅，价格在通县来讲是最低的，天润别墅的起价为3000元/平方米、丛林庄小区的起价为1380元/平方米。两项目的户型种类比较单一，丛林庄小区在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，而且楼的密度较大，尤其是天润别墅，每栋别墅的间距很小；两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两项目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。项目调查表项目名称丛林庄小区天润别墅发展商北京鑫华房地产开发公司北京鑫华房地产开发公司代理商无无地理位置通洲县城东北8公里通洲县城东北8公里建筑规模81栋楼40万㎡10万㎡规划类型多层别墅配套情况文化公园花园、网球场、文化广场价格（元/平方米）起价1380均价1600独栋4200总价69万联排3000总价52万优惠比例一次性99折无工期情况现房一期现房二期50%余下50%年底交房开盘日售进度95%独栋80%联排35%潜在供应量2000㎡4万㎡户型配比（平方米）三居106（唯一的户型）独栋339-800联排180-246主力户型（平方米）三居106独栋339联排186园林绿化30%40%装修标准毛坯毛坯媒体选择小块广告路牌、北青客群分析拆迁户、单位集团购买市区内人群、追求生活品质销售热线89599809895910412、南部地区 南区是最靠近县城的地区，建设发展的速度比北区要快，道路平整、路面比北区要宽阔一些，有几条公交线路可直达市区与县城，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待于改观。 在南区，房地产项目较少，在南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小区的总建筑面积32万平方米，共53栋楼，皆为多层建筑，楼体设计风格比较时尚，尤其二期采用的是德式风格，外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站，均价为2100元/平方米，此小区的居民大多为市区人口。新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了10万平米，大部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才2160元/平方米，有一定的价格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发展前景比较乐观。与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区项目比较相近，价格低（起价1530元/平方米），总建筑规模30万平方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。 可以看出南北两区域的发展走势是由南向北的。 随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团在此大片征地，要在通县建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发展。项目调查表项目名称华龙小区上潞园新潮嘉园发展商北京民望房地产开发公司北京海涛房地产开发公司北京鹏程房地产开发公司代理商华龙实业个人无地理位置北关环岛向东北关环岛向东潞邑地区，北关环岛向东建筑规模53栋楼32万㎡9栋楼8万㎡47万㎡规划类型多层多层多层配套情况小学、7万平米绿地、医院、超市