衢州水榭花都营销的的策划推广的方案.docVIP

衢州水榭花都营销策划推广方案一、项目SWOT分析： l????????项目概况： 本项目地块处于衢州市巨化工业区石室乡政府所在地，背倚烂柯山，前瞻乌溪江，项目占地面积180亩左右。与本项目相距1000米左右，从巨化镇乘车两站公交即可到达的“崇文地块”已正在逐步形成一个日趋成熟的住宅区。除了“崇文山水苑”业主已经基本入住外，旁侧的自批地自建别墅区虽然传说纷争不断但也有部分开始动工，公路右侧的由衢州国旅集团开发的“国旅山水”预计将在10月前后开盘，该楼盘多层景观公寓和连排别墅为主，在巨化属于偏中高档的楼盘，该楼盘的进展将对本项目有着一定的影响，我们将持续关注。 （一）、优势（Strenth）： 1、华晨房产与衢州市政府部门有着良好的关系，可产生较多资源共享； 2、本案位于城郊结合部,空气质量较好,噪音小,适宜居住； 3、本案邀请专业规划公司,专业营销策划公司介入,形成内部资源互补整合；4、项目地处烂柯山旅游景点附近。 （二）、劣势（Weekness）： 1、位置较偏,生活配套不够齐全； 2、周边教育环境和质量不容乐观； 3、周边为都市村庄,人文环境较差； 4、首期开发临近巨化路,开发顺序不够合理； 5、市内客户拥有私家车，交通才可便捷，限制了一部分潜在客户； （三）、机会点（Opportunity）： 1、项目地块附近市开发量大，形成房地产消费气候； 2、巨化路改造后，提速了交通，拉动周边商业发展，吸引目标客户群； 3、衢州市房地产产业上强势品牌企业不多，故很容易产生品牌的机会； 4、置业者的购房观念转； 5、衢州市房地产价格相对浙江省其他城市来说价格较低，房地产总价不高，这样市民的购买力较强，房地产升值的潜力大。6、衢州市2005年以来土地成本低，这就使得房地产开发成本低，在房价未跌的情况下，利润空间更大，房价上扬的幅度较低，市民购房的信心会增加。（四）、威胁点（Threat）： 1、 本区域内大高端客户不多； 2、 “国旅山水”的联排先期入市,分流本案目标客户； 3、 本区域内空置地块的未来开发量不可预见,后期竞争较激烈； 4、今年国家连续出台宏观调控政策，遏止房价过快增长，给房地产市场很大的影响，部分地区房价大跌，客户持币观望，楼市一度陷入低谷。二、项目定位：通过对衢州市整体、细致调查和深入研究，本案周围新开发楼盘数目不多，但有竞争个案，目标客户有交叉，竞争就显得不可避免。因此，要在市场中站稳脚跟，并一经推出就能占有相当的市场份额，而且有不断扩张的强劲势头，本案市场定位一定要准确，并且要贯穿、运用到楼盘开发的全过程中去，只有这样本案才能在衢州脱颖而出。本项目位于衢州市西南巨化方向，尽管目前周边社区及配套不够成熟，鉴于附近地块楼盘开发趋势，本项目定位于巨化乃至衢州高档楼盘——顶级别墅项目，着力打造成衢州的引领性产品。一方面改变衢州高端客户对别墅居住理念，两一方面提升他们的居住品质。三、目标客户扫描：本项目由单体别墅、联排、叠加、及少量小高层构成，根据产品的价格定位和市场情况，客户特征如下：1、自有可支配现金资产超过30万元并有私家车。2、收入稳定，事业有成，家庭稳定。3、重优雅、交通便利的居住环境，注重家庭生活的私密性和安全感。4、对生活的品位、身心健康等高质量的生活方式有独到的见解。5、年龄在25—60岁之间。6、对居住现状不满，有换房要求，并要求有良好的居住环境和条件的消费者。7、家庭人口约3—5人。8、对文化精神方面有要求，借以体现自己的品位。l 目标客户区域分析根据我们项目自身特点和衢州房产市场的实际情况，单纯从巨化并不具备这么强大的购买力，如果单单把客户群看为来自衢州市区的消费群体，也不足以言证本项目的冲击力！我们只有把整个衢州大市范围的高端客户都作为我们的目标客户，吸引周边的江山、龙游等中坚消费群体。他们主要是：1、在衢州做生意的外地商人；2、先富起来的中产阶级；3、投资客户；4、衢州市辖的各郊县准客户；5、有灰色收入者；5、年龄在25—60岁之间。6、对居住现状不满，有换房要求，并要求有良好的居住环境和条件的消费者。7、家庭人口约3—5人。8、对文化精神方面有要求，借以体现自己的品位。l 目标客户区域分析根据我们项目自身特点和衢州房产市场的实际情况，单纯从巨化并不具备这么强大的购买力，如果单单把客户群看为来自衢州市区的消费群体，也不足以言证本项目的冲击力！我们只有把整个衢州大市范围的高端客户都作为我们的目标客户，吸引周边的江山、龙游等中坚消费群体。他们主要是：1、在衢州做生意的外地商人；2、先富起来的中产阶级；3、投资客户；4、衢州市辖的各郊县准客户；5、有灰色收入者；三、案名确立 今天，楼盘命名因其独特的作用，已成为房地产营销中的一个强有力的辅助工具。楼盘的名称就如人的名字一样，给人