西安祭台村的项目提报.ppt

宏观市场回顾： 07年：土地增值税清算、贷款利率的再次调整（6.3%调整为6.84%）；股市的一路疯涨成为楼市价格的节节高涨的有力支撑，部分投资者在股市收益不浅，转而用于购房，刺激着房地产价格大规模上涨。 08年：“限制外资投资房地产市场”、“大力发展社会保障性住房”、“央行的第二套房贷款限制”、“中天事件”、“年内第6次加息”等一系列的信息让这个处于巅峰的市场逐渐开始瓦解。 09年 ：土地开发量依然紧缩，土地争夺成了焦点。第三季度开始爆发的置业洪潮，让开发商见到了新一轮的曙光，房市回暖，房价急速攀升，与07年的爆发相比，09年二、三线城市也进入了房地产迅速攀升的行列。 纵观全年全国土地购置面积预计为3.1亿平方米，同比减少15.0％。但下半年地王频出 总结2009年： 全国商品房销售面积93 ,713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。 2010年全国房市预测 1. 信贷政策对楼市的影响甚微： 2010年信贷投放总量将在6—7万亿，较2009年下降幅度达30—40%。但是大幅下降的信贷投放将遇到经济增速的压力。 2.土地政策与土地供应局面难改： 2009年12月17日五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，主要规定拿地的首付款比例提高到50%，但土地供应总量和价格都不会改变大势。 3.税费层面的变化已经明了，财政压力是主因 2009年1-11月累计，全国财政支出56235.97亿元，比去年同期增加10410.63亿元，增长22.7%。 新的税收刺激政策一般不会采用。 4.总趋势上半年观望，下半年政策面临调整，楼市平稳发展可期： 2009年西安经济概况 2009年经济运行情况。初步核算，全年生产总值(GDP)2719.10亿元，分产业看，第一产业增加值110.38亿元，同比增长6.3%；第二产业增加值1148.77亿元，增长14.4%；第三产业增加值1459.95亿元，增长15.1%。经济运行呈现出一季度触底后逐季反弹、稳步回升的良好态势。 1、7宗地整体体量具有压倒式品牌优势； 2、社区配套和社区物业配套优于竞品项目； 3、周边竞品容积率较大； 4、周边竞品竞争力较弱，但产品区隔划分了部分客群； 5、根据周边竞品去化量判断，去化重心为中小户型居多； 城市夜空风情线 南二环 国际化人居项目 如此，有“北斗七星”开始发散……. 案名： 华龙·七星际 华龙·七星际 七星际： 宇宙学：“认星先从北斗来，由北往西再展开。” 预示着南二环的未来由此开始。 风水学：在西安未来的中枢上，将司命星、福禄星、延寿星、慈母星联袂，传说中又称“延寿司”，寓意着项目福星高照、禄存长久，也预示着企业延年益寿，长治久安。 七宗地、七颗星、七十万平米都像为项目量身制定一样，这非天机，所非人命。 七星，浩瀚城市中最为璀璨的明珠，南二环金腰带上最为闪耀的星光。七星际，将成为城市夜空中最为亮丽星河。 项目定位 南二环·70万㎡·国际星河社区 主广告语 一座城市的国际朝向 样板间： 样板层，根据产品规划及销售情况，进行样板间户型制定。 设置上述样板间的原因： 1、数量较多， 2、户型上有明显瑕疵 3、在朝向上有明显抗性的房源进行样板处理。 户外： 半年以上线性投放：城东部分路段、南重点路段、长安路； 车体： 二环沿线、城南至城东部分人流较多路段、城南至城西部分人流较多路段。 印刷宣传品： 楼书、海报、户型单张、文件封套、便笺；项目季刊。 鸣谢： 陕西华龙建工集团！ 陕西华龙集团策划部！ 参与提报的各位听众！ 谢谢聆听！！ 七星际：联袂项目7宗地，以国际人居理念指引着西安未来人居方向。 际：界限，西安未来与发展的界限；彼此，项目与曲江的彼此、与小寨的彼此、与 南门的彼此、与交大、与兴庆公园、与西安的“孔雀东南飞”的彼此，将项目周边的区 域联袂，我们就是中枢，是西安未来发展的中枢神经。 4.1 产品包装策略 slogan 4.1 产品包装策略 slogan 华龙·七星际 华龙·七星际 4.1 产品包装策略 slogan 华龙·七星际，品牌传播回应消费需求和产品 一种在恢弘南二环星河中，时代与未来发展的方向 一群感知城市，回应城市，追逐城市未来的享受与习惯阶层 一种星光荣耀感、一种指明家的感受，一种远见的高度 什么环境 是怎样的人 感到怎样的情趣 产品.品质 品牌.主张 南二环，国际级人居社区 一座城市的国际朝向。 4.1 产品包装策略 slogan P