宁波江北金港大酒店改造与扩建项目全案策划报告页-M.doc

中国.春和集团宁波江北金港大酒店改造与扩建项目全案策划报告（思路稿）前 言在进行了全面、细致的市场调研后，我们对项目所处的市场环境以及项目本身条件有了较为全面和客观的认识。在结合项目与企业发展的情况下，我们认为，本篇报告的重点内容应该解决以下四大方面的问题：项目投资与开发是否可行？项目适合定位成什么类型的产品？这些产品如何包装与营销？如此定位与包装后能否达到预期开发目标？第一部分：区域发展与项目机会一、宁波经济、城市发展状况1、宁波经济发展宁波是我国长江三角洲经济圈南翼的重要中心城市，是全国副省级城市、计划单列市。宁波国民经济连续多年持续增长，国民生产总值年增长率超过8%。宁波民营经济活跃，人民生活富裕，财政收支平衡，对外贸易与港口物流发达，是理想的投资城市。宁波工业、商业发展迅速，房地产业投资继续扩大，这些都为本项目的投资与开发起到了基石性的支撑作用。（具体经济增长指标与图表由于时间关系在这里暂不详细列出）2、宁波城市发展与规划宁波城市规模不断扩大，鄞州中心区的崛起，东部新城的规划与建设，海曙、江北、江东核心区的规划与改造都使宁波城市在快速的发展与繁荣。宁波三江口商务、商业区的重要地位，三江六岸的生态建设，江北中心区域的大力改造都给本项目的投资与开发带来了巨大的发展潜力与无限机遇。（具体城市规划图表与文字表述由于时间关系在这里暂不详细列出） 二、项目在宁波区域发展中的市场机会宁波经济与城市快速发展的宏观环境持续向好，工业、商业、房地产业、服务业等国民经济支柱产业发展良好，宁波全国城市综合实力排名位于前20位，投资环境与城市资本、人才等竞争力均名列全国前茅。这些都使本项目极具投资与开发价值，本项目在宁波区域发展中的机会与机遇明显存在。第二部分：企业发展与项目机会一、春和集团发展战略中国春和集团是长江三角洲区域重要的大型企业集团，以船舶制造业为龙头，轻工业、零售商业、房地产业迅速扩展，目前集团下属十多个成员企业，业务范围遍布全国及国外，集团实力雄厚，宁波作为集团的总部所在，集天时、地利、人和于一身的春和集团在宁波投资是非常理想的选择。宁波作为企业发展战略布局中的重要城市，特别是房地产业的快速发展，都非常适合春和集团在房地产行业中想要扩张的发展模式，因此，集团在宁波投资与开发此项目是非常合适的。（由于对集团的现状与发展并不十分了解，故这里暂不做详细阐述）二、项目在集团发展中的市场机会春和集团的显著实力与发展战略，即将整体上市的集团公司，即将大力进军房地产业的整体规划，都使得本项目在集团企业的发展壮大中存在优良的发展机会。春和集团在工业行业的领军，品牌势力雄厚，但在宁波房地产行业属于新星，可以说是一个“蹲着的巨人”，因此，本项目的开发也能使扩大企业在房地产领域中的知名度，对企业的多元化发展战略作出重大贡献，项目的发展与企业的发展是相辅相成的。第三部分：房地产市场发展与项目机会一、宁波房地产市场发展状况宁波房地产业自2000年复苏以来，一直在快速的发展，期间在经过04年、05年的宏观调控，市场开始逐渐理性与成熟。06年，07年宁波房地产业更是鼎盛繁荣，市场供需两旺，房地产产品品质大幅提高，房地产价格快速攀升，国内外著名房地产开发商，如万科、中海、金地、绿城等大鄂纷纷进驻，给持续向好的宁波房地产业带来了又一次的繁荣。稳定、繁荣、健康与理性的宁波房地产业为本项目的投资与开发起到了铺垫作用。（具体房地产发展指标与图表由于时间关系在这里暂不详细列出）二、项目在区域房地产市场中的发展机会宁波房地产业的大力持续发展，商品房供应旺盛，有效需求大量存在，房价快速上涨，年均涨幅全国排名前列。宁波多次被评为国内最具房地产投资价值的城市之一。但宁波做作为副省级城市，国内著名大城市，无论是在房地产开发商品、房地产价格方面都与上海、北京、广州、杭州等有一定的差距。因此，宁波房地产市场在未来仍有较大的可发展潜力，特别是项目做在城市核心地段，这对本项目的发展有巨大的推动作用，项目在区域房地产市场中存在很大的发展机会。第四部分：项目研判一、项目状况1、项目特征项目地块位于宁波江北核心地段，处于三江口传统商业、商务区内，交通便利，配套完善，出行方便，绝佳的地段优势是目前在开发的所有房地产项目都无法比拟的。项目由目前的金港大酒店及西侧的幼儿园与社会停车场的土地共同组成，新建土地用地面积8440平方米，目前规划对金港大酒店进行全面改造，并在西侧土地新建21层主楼与9层副楼及4层群楼，主楼由空中景观连廊与金港大酒店连接，并建设地下停车场。项目规划新建建筑面积47400平方米，建筑容积率5.6，加上原有酒店面积，项目总建筑面积达80506平方米。项目外观规划为椭圆柱型桶体状，通过群楼、连廊、高低落差等形式使建筑整体非常美观与新颖，是理想的高档商业、商务项目。（由于对集团收