我国法拍屋标购实务和相关问题探讨.docVIP

PAGE PAGE 24我國法拍屋標購實務與相關問題探討劉南英僑光技術學院財經法律系講師摘 要 在國人「有土斯有財」的偏好下，房地產投資一直受到社會大眾的重視，社會上的確有不算少數的人，是靠房地產致富的，但也有不少人卻因為房地產投資決策錯誤而成為「屋奴」，而國內房地產投資環境並不健全，房地產相關資訊也相當缺乏，房地產的陷阱更是不免危機重重。 富貴險中求，在法拍屋市場自然也不例外，只是法拍屋的投資，不像股票暴漲暴跌，房地產較能保值，也比較不受景氣影響，尤其在近年低利率的大環境配合下，加上原物料成本不斷升高，鋼鐵價格不斷調漲，房價自然也欲小不易，以低價買進法拍屋，也是一個可以考慮的理財管道。由於法拍屋購屋成本比市價低，風險原本就已減少許多，雖然標購過程中，難免會遇到許多困難或陷阱，但是只要懂得箇中訣竅，把握房地產景氣，從法院減價拍賣市場上買進，絕對比從坊間報紙分類廣告或仲介公司買進便宜，不論自住或投資，都是一個不錯的選擇。 本文內容，主要從法拍屋市場的介紹中，了解法拍屋的大致形成原因、優缺點比較、標購步驟等，並就實務上較常出現的法律風險提出說明，同時對於標購時應特別注意事項，包括「點交」、「不點交」、「優先購買權及他項權利的塗銷或不塗銷」、「應繳稅款與節稅策略」、「公設持分與違建估算」以及實際投標時保證金支票的開立技巧等，乃至於實務上最常出現的問題與處理方式，包括租賃關係的排除與不點交處理、第三人占有的排除與點交處理、屋內裝潢及遺留物的處理、積欠管理費與拍定人應否負擔、法拍屋遭受破壞時拍定人如何主張權益等，分別舉述。其中涉及民法、刑法、強制執行法、公寓大廈管理條例、土地法等相關法律規定與實務上作法，頗為複雜，且不能稍有疏忽，否則不但拍定人權益無法維護，甚至可能會誤觸法網，得不償失。 關鍵詞：法拍屋、拍定、點交、不點交壹、引 言 本文之作，主要源於近幾年國內外房地產景氣在沉寂一段時間後，由美國、中國大陸乃至於台北，漲聲不斷，很多地區漲幅甚至超過一倍，尤其大陸北京、上海、深圳、青島、廈門房價更是屢創新高。而台灣最近二、三年也不甘示弱，以台北、台中、高雄較具代表，由於兩岸關係和緩、開放大陸客來台觀光，加上高鐵通車 、高雄捷運、台中中科效應等利多因素，導致房地產行情居高不下。2007年農曆年間，台北地區豪宅銷售齊揚，大台北推案量熱度不減，在在顯示房地產景氣似已脫離谷底。加上台商回流以及總統大選政策利多預期，激勵壽險業搶買加碼，香港「炒樓團」進軍台灣，而房仲業更是擴編搶地盤。種種跡象顯示，台灣都會地區房地產行情在人為炒作下，似乎有向美國、大陸地區互別瞄頭，且有急起直追態勢。 投資理財是現代M型社會大多數人日夜追求的功課，一般人的理財管道不外乎股票、基金、保險、房地產，其中股票較為投機，基金與保險較穩定但獲利少，房地產投資則只要把握機會，買對標的，就不難獲取較大利潤。各種房地產投資管道中，除了專業仲介，偶而可以開發出比較便宜房子外，一般房地產都有一定的行情，不容易撿到便宜貨，要撿到比一般市場行情更低的房子，「法拍屋」無疑地是一個不錯的選擇，畢竟「價格便宜」就已經減少了不少的風險。法院在一般根深蒂固的觀念中，原是不可碰觸犯官符的禁地，但隨著時代演變，法院已經不再被認為是單純打官司的地方，也有公證結婚與投資發財的機會，社會上有許多人，其實是靠法院在賺錢的，標購法院拍賣的房地產，就是賺錢投資的好管道。但是想要靠法院賺錢卻也沒有那麼簡單，還是要有一些入門的方法，畢竟法院拍賣不同於一般房屋買賣，因此在標購法拍屋的時候，如何在高風險高報酬的情況下，獲取一定，甚至更大的利潤，實在是很值得探討的一個問題王進祥，標購法拍屋正是時機，消費者報導，第251期，2002年3月，頁22-25。。王進祥，標購法拍屋正是時機，消費者報導，第251期，2002年3月，頁22-25。 實務上相關於我國法院拍賣的房屋，所產生的問題不少，學說理論卻不多見，而坊間圖書與網路資料又極其分散，且大部份重點都在介紹法拍屋投標流程、注意事項或法拍屋價格、課稅等等問題，比較少觸及在法律方面較深層的研究經查中華民國期刊論文索引資料庫，僅有四十二篇論文，且多偏重商學領域與市場調查，沒有一篇是法律方面的論文，有關法拍屋的學術性研究，似乎迄未引起法律人的興趣，本文也多偏向實務面。。由於法拍屋的標購所涉法律問題頗為廣泛，在標購前後，各種狀況，難以盡述，掛一漏萬，恐難避免，所以限於篇幅，本文僅就法院拍賣的〝房屋〞，而不及〝土地〞，特別就標購實務上較常見的幾個問題，偏重其法律風險與應注意事項，略作探討，嘗試大題小作，以為拋磚引玉，供作實務經查中華民國期刊論文索引資料庫，僅有四十二篇論文，且多偏重商學領域與市場調查，沒有一篇是法律方面的論文，有關法拍