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破解物业管理行业困境财务报表分析路径 　　[摘 要]以齐齐哈尔为例，物业管理行业问题重重，存在着管理不规范，收费偏低，业主管理制度不完善等困境。财务报表是市场经济的产物，在当前已经被广泛使用。将财务报表分析应用于物业管理行业，就是加强物业管理企业与服务对象即业主的有效沟通，也是加强与监管部门即政府的有效沟通。财务报表分析有利于进一步提升物业企业服务水平，有利于进一步提高物业费收缴率，有利于进一步激发居民自治潜能，有利于进一步解决老旧散小区历史遗留问题。 　　[关键词]物业管理；行业困境；财务报表；分析法 　　[中图分类号]F274 [文献标识码] A [文章编号] 1009 ― 2234（2014）04 ― 0067 ― 02 　　改革开放特别是90年代以来，我国物业管理行业高速发展，取得了令人瞩目的成绩。但在一些经济欠发达地区，特别是部分老城区，也普遍存在着物业企业管理不规范，服务水平不高，从业人员素质偏低，业主对服务不满，各种矛盾冲突较多的问题。财务报表分析法起源于上个世纪初西方金融业大发展时期，原本是用于金融业对生产企业的监控评价，后逐步发展为市场经济体制下应用及其广泛的一种财务管理手段。本文拟以黑龙江省齐齐哈尔市为例，探讨将财务报表分析法应用于物业管理行业的路径。 　　一、齐齐哈尔市物业管理行业概况 　　齐齐哈尔市现有住宅小区260个，其中实施物业管理的253个，占小区总数的97.4%。国家级物业管理示范住宅小区5个，省级物业管理示范住宅小区43个，市级物业管理示范住宅小区83个。物业管理总面积3827万平方米，其中北三区2358万平方米、南四区694万平方米，各县（市）775万平方米。全市物业服务企业165户（北三区58户），从业人员5480人。2013年全市物业企业年经营收入1.1亿元，上缴税金683万元。 　　二、齐齐哈尔市物业管理行业存在的问题 　　齐齐哈尔市物业管理行业起步于1996年，基础差、遗留问题多，一些小区特别是老旧散小区的物业管理问题尚未得到根本性解决。突出表现在以下几个方面： 　　1.物业企业管理不规范，队伍素质和服务水平不高。在全市165户物业企业中，一级资质企业仅1户，二级资质企业仅5户，其余的均为三级，三级资质企业占全市物业企业总数的比例达96.4%。按照《物业管理企业资质管理办法》规定，资质的等级决定了物业服务企业可承接物业服务项目的规模，并可影响企业的物业管理收费标准。齐齐哈尔市物业企业资质整体水平偏低，直接影响了物业服务行业的健康发展。目前，全市大部分物业管理企业是由开发公司所属的子公司接手，由于政府没有相应的引入机制和退出机制，这就导致大多数物业企业管理不规范、服务随意性大、交叉管理、重收费轻管理等问题频繁发生。单就信息公开一项，很多物业公司不能将物业费收缴、使用情况，以及服务内容和收费标准等全部公开。 　　2.收费标准偏低，收费难现象较为普遍。齐齐哈尔市物业收费现行0.9元、0.7元、0.45元、0.3元和0.15元5个标准，由于物业费采取业主和物业企业协商定价机制，在实际执行中，全市按每平方米0.9元和0.7元收取的比例不高，80%是按每平米0.3元或0.15元收取。由于收费标准低，加之雇工工资和材料涨价等因素，各物业企业普遍采取裁员、购买低等材料、甚至降低服务标准等方式以维持日常运转。这就导致部分业主因不满物业服务而拒缴物业费，物业公司以业主不缴费为由不提供物业服务。久而久之，便形成了“服务不到位、业主不交费、服务更不到位，业主更不缴费”的恶性循环。此外，部分困难群体因经济原因交不起物业费，有些业主包括个别党政机关、事业单位工作人员带头拒缴物业费，也在一定程度上加深了这种循环。据统计，齐齐哈尔市物业费收缴率平均在50%左右，最低的仅为7%。 　　3.业主自治意识不强，大部分业主委员会形同虚设。按照《物业管理条例》规定，全体业主组成的业主大会是小区物业管理的决策主体，业主大会的执行机构是业主委员会。物业企业作为服务的提供者，必须按照业主大会的决议开展工作，业主委员会负责监督，这是规范的物业管理工作体制。但是，从实际操作看，由于业主对物业管理和业主委员会组织普遍不了解，加之业主彼此之间不熟，大多数业主对召开业主大会和成立业主委员会漠不关心。在全市224个业主委员会中，真正由业主大会选举出来的为数不多。由于业主委员会缺少敬业、富有号召力的组成人员，除部分小区业主委员会真正发挥作用外，大多数业主委员会没能担负起协调、服务、监督的职责，致使业主与物业公司之间矛盾不断。 　　4.老旧单散楼房数量多，改造压力大。齐齐哈尔市属于东北老工业城市，很多楼房都是上世纪七八十年代建造，由于年久失修，很多小区没有物业管理企业，房屋漏雨、管网老化、墙体不保温、环境脏乱差等问题突出。目前，仅市中心城区就有