房地产评估(94页精品课件PPT).pptVIP

六、收益法 基本原理：建筑物纯收益折现 客观纯收益=客观总收益（年收益）－客观总费用 注意：通常情况下，取得单独建筑物的收益很难，一般情况下的收益额都是房地合一起的收益。所以，此方法，一般与残余法一并使用。 * 七、残余法 建筑物残余法：是土地与地上建筑物合并产生收益，扣除土地的收益，得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的资本会率进行资本化，求得建筑物价值。 * 步骤 1.估算房地总收益 2.估算房地总费用 3.计算房地纯收益 4.估算土地价格（在下一章中具体讲） 5.估算土地纯收益 6.计算房地纯收益 7.计算房价 * 例题： 有一砖混结构单层商业门市，其基地总面积150平方米，建筑总面积80平方米，将此房地出租，每月租金2000元。每年费用如下：房租损失费为一个月房租，房产税年租金的12%，管理费、修缮修均为年房租的5%，保险费每年200元。假设土地资本化率8%，建筑物资本化率10%，建筑物评估时剩余使用年限为30年，用建筑物残余法求建筑物价值。 * 建筑物残余估价法属于（ ）中的一种具体方法 A 收益法 B 成本法 C 市场法 D 功能价值法 * 建筑物残余估价法属于（ A ）中的一种具体方法 A 收益法 B 成本法 C 市场法 D 功能价值法 * 建筑物单位造价调整法在方法上属于（ ） A 核算法 B 统计法 C 比较法 D 指数法 * 建筑物单位造价调整法在方法上属于（C ） A 核算法 B 统计法 * 使用残余估价法评估建筑物的前提条件是，建筑物（ ） A 用途合理 B 使用强度合理 C 能获得正常收益 D 能获得超额收益 * 使用残余估价法评估建筑物的前提条件是，建筑物（ C ） A 用途合理 B 使用强度合理 C 能获得正常收益 D 能获得超额收益 * 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原利率为7%，建筑物还原利率为8%。评估时建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物评估残余法估测建筑物的价值。 * 第三节 在建工程评估 一、在建工程评估概述 （一）在建工程含义 在建工程是指在房地产评估时尚未完工或虽已完工但尚未交付使用的建设工程项目。 （二）在建工程分类 根据在建工程的含义，在建工程可分为两类：一是尚未完工，正在建设当中的在建工程；二是已经完工，尚未经过竣工验收的在建工程。 * （三）在建工程评估特点 1）、在建工程的范围十分广，情况复杂，专业技术性强。 2）、在建工程资金投入与工程实际进度存在着时差和量差。建设资金的投入量与实际形成的工程资产价值量和形象进度往往不尽一致。 3）、大中型，尤其是特大型工程项目建设周期长，资金成本较高，其所含实物资产价值与货币资金的时值存在着价值背离问题。 4）、在建工程存在着债权债务问题和投资风险问题，而且在其竣工投产之前表现为投资的积累，通常无收益可言，且未来预期收益难以确定。 5）、在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完工建设但尚未交付使用的工程。这些完工进度差异巨大的在建工程，自身可比性较差，评估时不易找到合适的参照物。 * 二、在建工程评估目的对评估方法的基本要求 在建工程的评估目的多种多样，根据我们的估价实践，其主要有四种： 1）预售。开发商为筹集建设资金，降低投资风险，在领取商品房预售许可证的前提下，出售其期房，即预售。虽然开发商绝大多数情况下都是自定预售价格，但有时会因客户的要求或开发商自己无法把握等原因需要专业评估机构进行评估。 2）托盘。开发商由于财力、物力、债务、经济纠纷等原因，无法继续对在建工程项目进行施工，需要将整个项目转让，这种在建工程的整体转让，称为托盘。对此托盘价格一般都需要进行评估。 3）招商引资。由于财力不够或估计投资风险太大，开发商会在开发项目过程中找寻合作伙伴或参建者，在这种情况下，开发商需要有一份项目评估报告书以作为招商宣传之用。 4）抵押贷款。用在建工程抵押以取得贷款，是房地产开发商筹措资金的有效方