2005思源北京万科四季花城营销策划报告营销品牌开发商思源.ppt

万科四季花城项目营 销 策 划 报 告;前言;项目背景;交通背景;地块背景;四季花城一区规划指标;四季花城一期开盘产品;本案营销策划的工作思路;; 我们面临怎样的市场环境 “我们眼中的顺义”;顺义宏观市场情况;顺义宏观市场情况;顺义产业特征;区域消费能力; 从以上数据来看，顺义地区对商品房的需求，主要集中在 居住功能。 顺义05年成交量不足 2000套，需求量偏低。对于本项目 大规模开发并要求快速销售存在着一定风险。;顺义市场竞争情况;主要竞品——金汉绿港;户型对比：三室两厅两卫;;金汉绿港自05年10月开盘至今，销售254套。其中三室两厅和两室两厅销售较好，证明区域内对户型面积控制在一定范围内的三居和二居存在着大量需求。 ;金汉绿港销售价格走势;市场分析结论; 我们面对怎样的客户 “顺义为主,城区为辅”;注：该数据来源于北京市房地产信息网;2005年顺义区商品房(住宅)过户统计-买方性质 ;顺义区域客户;顺义城区本地客群; 我们面临的主要问题 “销售速度与价格之间的矛盾” “如何实现万科品牌溢价”;2006年8月31日;我们面临的问题;销售价格;名牌地产必须蕴含全方位价值;品牌价值模型——品牌溢价能力;目前万科的品牌价值模型;如何实现万科的品牌价值模型; 解决问题的营销策略 “高调市场定位，情感撼动人心”;本案市场定位;市场定位支撑;万科企业优势资源;本案形象定位;形象定位支撑; 童年;后来 我上学 … 读书 … 工作 … 我快乐 … 我悲伤 … ;但是 能让我们与之分享的 ;于是 我心里总是渴望 回到从前 重新拥有 蓝天 白云 绿树 阳光 青草，和空气 ; 所以 我知道 我永远也逃不掉—— 骨子里的花园生活情结;本案客户传播策略; 具体执行的推广策略 “因地制宜，定向传播”;新城规划;新城规划;新城规划;营销媒介;纸媒;DM;接触点实施：DM;万科·四季花城的资料，通过会刊送到客户手中； 网络论坛； 给与老带新一定的物业费奖励（半年/一年）； 再次购置万科产品的业主享有优惠政策（享受一个点优惠） …… ;网络推广;flash;集交通路线展示及周边区域演示相结合，全面细致展示位置及环境;可点击进入单个楼座;顺义城区： 新顺大街与府前西街交汇的黄金 路口设立楼体广告，宣传引导。 主要干道设置公交站灯箱。 项目东、北两侧围挡，提高可识 别性。 顺西路道旗增加现场氛围。;灯杆旗;大区域： 以枯柳树环岛和顺平路为主 轴，对北京进入顺义的车流 进行指引 通过京顺路牌，对机场高速（机场生活区）车流进行指引 通过路引对顺榆路和空港工 业区的车流进行指引; 户外：大区域;实景体验——售楼处;车行线;实景体验——样板间;所圈区域是顺义商 业中心，客流充足 西单商场是区域内 高档消费场所;分售场选址：;立柱可做形象展示;引起社会关注，和客户兴趣;SP活动;“万科的故事”;小万科会员绘画大赛;年底答谢酒会;推广工作排期;本项目销售面积为81632平方米左右 项目整体实现均价5400元/平方米（本均价计算在销售部分体现） 营销费用按销售总额的2%计取81632×5400×2%=882万元 预算营销费用总计为882万元 由于售楼处、样板间是保证1号地长期销售的工具，因此其费用应计入整个地块的营销费用之中。在此不将其计入一期营销费用之中。;项目; 具体执行的销售策略 “开盘热销，小幅快涨”;价格制定 ;价格策略 ;市场发展趋势;各种产品均价 ;销售价格制定依据;总价控制;总价控制;总价控制;总价控制;推盘原则;10月开盘;竹祖藐岩胁眼除发碳节挥镐醒化致获侧隶您抓染坎驼穆蜕嘲帘磺屎贮冕扑2005_思源_北京_万科四季花城_营销策划报告[营销_品牌开发商_思源]2005_思源_北京_万科四季花城_营销策划报告[营销_品牌开发商_思源];11月放量;札破飘描冀包担止谤烙韩留竣扛住器往昏蔼腺绽噎犊很笺钟氦冯凄霸头谓2005_思源_北京_万科四季花城_营销策划报告[营销_品牌开发商_思源]2005_思源_北京_万科四季花城_营销策划报告[营销_品牌开发商_思源];3＃;通勾偷忽殿腮杭苔丸只雹抒挝房掣厌普卡肠萤娄渴粮殴助旋晃哄裂鹿傍絮2005_思源_北京_万科四季花城_营销策划报告[营销_品牌开发商_思源]2005_思源_