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关于规范产权式商铺经营模式思考 　　摘要：商业地产开发热的背后暴露了诸多问题，政府监管不力、法律不健全，开发商钻政策空子“买到即赚到、终生坐享高额回报”的希望成为泡影，产权式商铺成“产权式伤铺”――投资者很受伤！ 呼吁政府加强监管、投资人提高法律及风险意识、开发商诚信经营！ 　　关键词：产权式商铺 发展现状 原因剖析 解决方案 　　“投资回报率高达12%，买到就算赚到，终生坐享高额回报” 　　…… 　　类似上述的广告语我们一定不会陌生，但如果我们没有真正有过“亲密接触”，也许我们就不会有太多的想法和认识，近期我就遇到一批人――一批几年前成为产权式商铺的业主，现在他们正遭遇降价或解约的困扰而欲诉无门。这种经营模式就是我们通常所说的产权式商铺销售，且听我作简单地分析。 　　▲▲一、产权式商铺的概念及发展现状 　　产权式商铺 就是发展商??大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，并将其全部或部分以开发公司或商业经营管理公司的名义，承诺投资者即买方在一定年限内给予每年固定或保底加提成的回报。一般开发商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。 　　常见的销售模式有售后返租和售后回购方式。售后返租即指房地产开发企业将所售商品房出售给投资者，同时以自身或商业管理公司名义与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式；售后回购是指销售商品的同时，销售方同意日后重新买回所销商品的销售。即购买者除了享受一段期间的投资回报外，到期时还可以超过投资成本的价款收回当初的投资。 　　按签约主体通常可分为开发商与业主签订合同、商业管理公司与业主签订合同（无开发商担保）及商业管理公司与业主签订协议并加开发商担保三种模式。 　　开发商通常在销售之前已进行招商推广工作、强调专业商业管理机构的招商能力、管理能力及号召力，打出已与与国内外打牌商业机构签订合作协议的广告宣传以吸引众多投资客。因为是售后返租或售后回购，开发商承诺的是固定的回报率，此时的业对铺位的位置、价位已经不重要，对业主而言只要有稳定回报，如同借出一笔钱、每年可以坐收回报，且若干年后你仍然拥有商铺的产权，可谓“一铺养三代”、“终生提款机”。 　　诚然，产权式商铺作为一种经营模式能得到市场的认可，一定有其优势所在： 　　对开发商而言，有利于快速收回资金、缓解资金压力，且这种模式下通常可以实现超高利润；对商业机构而言，发挥专业商业机构在品牌招商及运营管理方面的优势，努力做好商业运用以提高利润；对众多小业主而言，在一定期限内可得到稳定回报，在当下缺乏投资渠道的中国不失为一种投资方式。 　　但是随着商业地产开发的不断升温，产权式商铺这种经营模式也火了起来，随着而来的就是问题的不断暴露： 　　第一，开发商预先透支了经营者未来的收益。产权式商铺通常承诺给予投资人不低于8%的回报，有的甚至更高。实际上，经营者不可能短期获得如此高的回报，尤其在运营初期，在装修、招商推广等方面需要大量的资金及人力的投入，需要较长时间的市场培育过程，商业管理公司运行艰难。 　　第二，高价销售加速了开发商的资金回收却为将来带来了承重的包袱。无论是开发商直接与业主签订回租协议还是以担保的形式出现，对开发商而言就是享受在前、吃苦在后。 　　第三，众多的业主因受高额回报之吸引，缺乏对产权式商铺的了解，当稳定的高额回报成为泡影才如梦方醒，产权式商铺成了产权式伤铺----投资这很受伤。即使从法律角度业主有完全的把握胜诉，但是这些经营管理公司通常没有资产可以执行，最终业主的回报只能落空，只能望着自己的铺子无可奈何，有个产权证的本子还在成了唯一的安慰。此时众多业主情急之下开始抱团行动，上访、起诉、围攻政府，增加社会不安定因素。 　　安徽省合肥市商联投资发展有限公司（以下简称商联投资）开发的位于合肥政务新区的“总商会大厦”项目就是一个典型的案例。 　　开发商打着“1-3年，年收益8%，即买即收益；4-5年，年收益8.64%；5年后双重保障双向选择，既可续约，安享9%高额收益，也可125%高额兑现”的幌子进行广告宣传，实际与业主签订销售合同的同时，引进或设立一家商业管理公司---合肥合富商业运营管理有限公司（以下简称合肥合富）与业主签订《商业运营管理协议》，协议约定租赁及回购事项，其中前三年租金抵房款，第四年以后开始支付租金等等。也许因为合肥总商会扶持的背景或者是也为以为是合肥总商会投资的项目，众多的业主不假思索地分别与合肥商联投资有限公司签订《商品房买卖合同》、与签订了合肥合富商业运营管理有限公司（以下简称合肥合富）与业主签订《商业运营管理协议》，带着美好的愿望期待将来坐享不低于9%的回报或125%的回购，而事实又是什么样呢？ 　　前三年固然没有什么事发生，因为从总价