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征地补偿应体现土地未来利益 　　摘 要：我国征地补偿制度存在多方面的缺陷，并在实际征地中引发一系列社会法律问题。对这种制度的改革，除单纯提高补偿标准之外，更需关注土地的可增值性，关注被征地农民的社会保障问题。立足国内征地补偿标准现状，尝试将原本的土地物质产出转化为长远的财产性收益，并借助国内相关的试点、有关学者的理论，最终确定土地的未来利益应作为征地补偿的标准之一。 　　关键词：征地补偿；未来性；可增值性 　　中图分类号：D913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）05-0126-02 　　一、我国征地补偿制度存在的问题 　　目前我国征地补偿制度存在多方面的缺陷，并在实际征地中引发一系列社会法律问题。这里以广州大学城的兴建为例。 　　广州大学城的兴建，被认为是广东省教育事业发展的一个新的里程碑。然而，在发展教育的背后，却是以摧毁耕地和驱逐原住民为代价，而一度的强拆强迁事件更是闹得满城皆知。然则近年来，大学城多块土地被拍卖，皆被开发者高价取得，此事件更是引起轩然大波。《广州市番禺区广州大学城项目征地拆迁补偿安置办法》规定，“按房屋类型，补偿标准从400元到850元/平方米。村民们获补偿款项的虽按照征用耕地补偿标准的最高限计算，但每户拆迁补偿亦不过10.92万元，按时搬迁拆房奖励10.08万元，人头奖励6.66万元，加起来每户可得的拆迁补偿款仅为27.66万元左右。”[1]然而，征收后的土地政府以空闲为由，将多块土地进行出卖，拍卖价格竟为征收价格的近10倍，达到每平方米价格7 000多元的高价。而今，大学城商业南区于2012年7月拆除，建设空气质量监测站。作为一个公共利益需要的设施，竟然要拆除原有的商业中心以得到空地建设；更讽刺的是，在即将拆除的商业中心旁边，就是拍卖出去的土地，正在建设中的商品房。 　　广州大学城被拆迁后，如今只剩下4个保留村，已无耕地。在这种情况下，被征地的农民除少部分加入学校的物业管理工作中，其余大多数人却不得不远走他乡，外出另谋生路，长远生计成其最大问题。以公共利益兴办教育为幌子，以补偿性的价格征收土地，而后通过出让，转手天价拍卖大学城土地；大学城具有的优越配套设施和浓厚人文氛围，这正是开发商所看重的。如此“低买高卖”之举，甚至有人将之表述为，“以大学城建设带动房地产发展”。 　　无论是借着公共利益的名头进行征地，又或是确实为公共利益征地而后变为商业用地的，在我国这类情况屡见不鲜。之所以出现这种情况，是由于我国目前对土地用途并没有做出具体明确的区分，这样就导致了在征地与土地出让二者之间价格的不均衡，存在着巨额的利润空间，从而使得政府与开发商联手，共同获取利益。然则作为土地使用者的农民却只是获得极少的补偿款。 　　二、我国目前征地补偿的现状 　　按照《土地管理法》的规定，集体土地被国家征用后，相关补偿费用则包括耕地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。“其中征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。”但是，“每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。” 　　有些学者对这种人为降低补偿标准的做法大为批评，认为应该按照等价交换的原理来计算补偿费用，目前的补偿费并不能体现土地的真正价值；而农民作为土地的使用者，却仅仅是获得了一些最基本的补偿，“按照我国东部地区一般耕地年产值800元左右计算，每亩土地补偿费至多2万元，仅相当于普通公务员一年的工资收入，根本不能体现土地的实际价值，损害了原土地所有人的经济利益……改革开放以来低价征用农民的土地，至少使农民蒙受了2万亿元的损失”。 　　我国集体土地征用补偿制度采用的是一次性货币补偿制度。这种一次性补偿方式没有考虑到土地对于被征地农民的长期作用与保障功能，没有考虑到土地未来的可能增值空间。因此，如何完善征地补偿标准制度，体现土地的实际价值与预期价值，确保被征地农民的未来生计，就成为了一个重大而复杂的问题。 　　对此，有些学者将此问题用土地补偿标准的“未来性”[2]来加以概括，笔者也将使用未来性一词。 　　三、征地补偿标准的未来性概述 　　征地补偿标准的未来性，应该与土地现有价值和补偿的一次性相对应的一个概念。其含义是土地征用的补偿标准不应仅仅衡量被征土地的现有价值，还应充分考虑土地未来的可增值空间，体现出土地的未来价值。但未来性一词涉及的又不仅仅是土地可预期的未来价值，还包括因此引起的一系列问题，