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房地产价格波动财富效应分析 　　摘 要：随着房价的一路攀升，房产在居民总资产中所占的比重日益提高，对社会财富的重新分配影响较大。本文通过分析房地产价格波动对财富效应的影响，认为房价的上涨拉大居民之间财富分配差距，会形成”富者越富，贫者越贫”的”马太效应”。社会财富的两极分化会影响一个社会的稳定，我们必须根据宏观经济平衡的要求保持房地产行业的稳定和合理发展，发挥房价调控对缩小贫富差距的作用。 　　关键字：房价波动；财富效应；贫富差距 　　一、财富效应的定义 　　财富效应有广义和狭义之分。广义的财富效应是指如果人们手中所持有的资产价格增加（当一国物价水平下降时），将导致财富增加，人们更加富裕，就会增加消费支出，从而促进经济增长的效应。最初是由庇古（Arthur Cecil Pigou，1877～1959，英国著名经济学家）提出的。 这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应。狭义的财富效应专指股票市场与房地产的财富效应。 　　二、文献简述 　　陈杰（2009）张波（2010）、史兴旺（2010）等进行了综述和评论，一致认为国外关于房地产财富效应的研究已经十分丰富，而中国该领域的研究才刚刚开始，存在着数据区间过短、样本数量不足、实证方法教单一、传导机制等理论分析相对不够深入等问题。陈彦斌、邱哲圣和李方星（2010）针对结合了房地产市场市场研究消费、储蓄及财产不平等的Bewley模型框架进行了梳理，基于中国宏观经济情况对建模方法、求解方法进行了改进和展望。陈彦斌、邱哲圣（2011）延续过去的研究，构建了一个包含房价高速上涨、住房需求内生的Bewley模型，考察中国的高房价影响居民消费、储蓄及财产不平等的路径和程度。公贺（2012）在《北方经济》中指出，房地产价格作为反映国民经济运行状况的”晴雨表”功能也逐渐实效。所以中国国的房地产价格与市场性渐渐偏高，短期的价格波动人们不会做太大的改变，习惯归结于政治影响而非房产的真实增值。田红艳（2012）在《中国管理信息化》中提出，从消费需求的传递过程来看，房价的过快上涨将对宏观经济增产产生显著危害。因此，如何引导房地产市场健康发展，促进房价合理回归，将是进一步研究的重要方向。颜色、朱国钟（2013）在《管理世界》钟建立一个基于生命周期动态模型，综合了人口年龄结构、市场摩擦、收入和房价预期因素，通过对模型进行数值模拟发现，如果房价能永久增长，那么家庭资产增值会促进国民经济消费的增长，及财富效应。刘家毅（2013）在《当代经济》上通过面板数据、综合采用混合回归固定效应，系统广义矩估计方法检验了房价对城乡收入差距的影响及影响机制。研究结果表明，房价上涨会拉大城乡收入差距。罗楚亮（2013）在《财经研究》中提出，以优惠价格购买公有住房所形成的补贴，具有加剧人际福利分布不均等的效应。 　　新世纪来，通过实证分析的成果越来越多，房地产财富效应理论的研究也愈加丰富。理论界对房地产财富效应的研究在不断发展中。 　　三、房地产财富效应的传导机制 　　房地产财富效应的传导机制，就是指当房价上涨时如何引起消费的增加。 　　（一）兑现的财富效应 　　一方面，房屋所有者可以出售房屋获得收益，从而可以增加消费。另一方面，房地产价格的上升，房产所有者抵押贷款所获得的资金也更多：此外，房价的上涨带动房租的上涨，出租带来的收益也将增加。总之，房价的上涨会导致房产所有者收入的增加，从而刺激消费的增加。这种财富增加引起消费增加的过程我们称其为兑现的财富效应。 　　（二）未兑现的财富效应 　　未兑现的财富效应是指房价上涨，房产所有者并没有出租、抵押贷款或出售房产，但由于房地产的市场价值已经增加，房产所有者也预期他们比以往更加富有，但是这种财富的增值还没有转化为流动性，与兑现的房地产财富效应还相差一步。 　　（三）预算约束效应 　　预算约束效应是相对于租房市场来说的。对于租房者来说，房价上涨会使他们减少现期消费，即由于房价上升，房租随之上升，租房者必须支付更高的房租，在一定预算条件下，资金更加紧张，从而不得不减少个人消费。不过，对于房产的出租者来说，房租上升也意味着其收入上升，从而对其消费产生积极影响” 　　（四）流动性约束效应 　　流动性约束效应主要指居民因为资金短缺，需要从外部获得资金来弥补需求不足。当房屋价格上升时，对于拥有房地产的居民而言，其资产价值上升，陷入财务困难的可能性降低，对耐用消费品的支出会相应增加，于是社会总消费扩大，总需求曲线右移，相应的流动性约束更小。反之，如果房地产价格下降，消费者陷入财务困难的可能性较高，将减少流动性小的耐用消费品支出，面临的流动性约束也更大。 　　（五）替代效应 　　弗里德曼曾经研究了股票市场的替代效应，认为股票价格的上涨会引起居民增加股票的持有，因为预期增加持有产生的收益会比消费更具有