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房地产开发中策划设计阶段成本控制解析 　　摘要：目前，我国房地产市场逐渐由成长期步入到成熟期，其市场竞争也渐渐激烈化，从而出现了很多的房地产泡沫，因此，国家需要加大对房地产的宏观调控。本文主要是对房地产开发策划设计阶段的成本控制进行详细地描述，分析其成本控制的规律，并且提出一些切实可行的方法与措施。 　　关键词：房地产开发；策划设计阶段；成本控制；方法 　　1.投资决策阶段的成本控制 　　1.1建立科学的评价指标体系 　　首先，房地产开发商在规划评价指标时，需要充分地考虑各种因素，比如，可使用的土地面积、建筑密度、建筑容积率、城市绿地率、停车泊位、相关的市政配套、公共设施配套以及交通是否便利等因素。其次，制定正确的设计方案评价指标。房地产开发商需要综合考虑多种影响评价指标的因素，其主要影响因素主要包括建筑的性价比、建筑的产业化、经济化、是否采光通风、环保、品味、与周围的环境是否协调以及使用功能如何等因素。最后，制定科学的市场定位评价指标。市场评价指标主要是以房地产的市场调查资料以及市场的预测结果为基础，同时需要考虑房屋租赁价格、租售率、租售对象以及物业管理费等多种因素，进而建立合理的评价指标。 　　1.2技术与经济相结合，择优选择方案 　　第一，需要对市场进行全面详细地调查，充分了解与掌握市场的实际需求，然后根据建筑项目的实际状况，充分地满足建筑的使用功能以及生产技能的要求，将其技术与经济有机地结合在一起，对多种设计方案进行比较，需要充分地协调技术与经济之间的关系，在经济满足现实条件的基础上，尽量选择科技较为先进的设计方案。第二，选择最优的房地产项目设计方案。要求房地产开发商应该寻找合理的建筑开发方案，及时采取有效的手段。对于房地产项目在策划过程中提出的各种可供选择的设计方案进行全面的、综合的评价和分析，根据具体的经济状况进行计算，进而选择最优的设计方案。另外，在对可供比较的设计方案择优选择时，尤其需要注意各种设计方案之间的可比性，严格遵照经济效益与费用计算口径相一致的原则，需要根据建筑项目的实际状况，尽量选择恰当的经济评价指标最为最终的比选指标。 　　1.3提高建筑项目抵抗风险的能力 　　房地产市场具有资金密集、资金使用量大的显著特征，市场的波动以及国家的宏观经济政策和政策的调整与建筑项目的经济利益密切相关，如果市场波动较大或者国家宏观经济调整过大很可能会导致企业的资金使用链断裂，严重的则导致单位的整个建筑项目陷入瘫痪状态。因此，房地产开发商在投资决策阶段时，需要对影响建筑投资项目效果的因素进行综合考虑，比如社会、经济、环境、市场以及政策?因素，充分地了解和掌握各种因素对建筑项目的影响程度和影响性质，能够向投资者具体地分析房地产项目的风险的大小和特征，进而确定合理的投资收益水平，提出一些可行性的控制投资风险的方案，将重点放在对投资项目的风险防范和控制上，合理控制未来各种可能面临的政策风险、财务风险以及购买力风险等。 　　2.建筑工程项目设计阶段的成本控制 　　2.1做好建筑项目设计的阶段性控制 　　房地产项目设计阶段的设计一般分为初步设计和施工图设计两个方面。初步阶段主要是确定建筑项目的具体的技术经济指标，每项经济指标都与工程项目的开发成本关系密切。整个设计阶段都是为了进一步优化工程项目的成本目标，同时也是将成本目标进行科学分解并且将目标落实到实处的重要阶段。在设计阶段，在进行成本控制时，需要严格遵照确定的经济目标成本只能优化但不能超标的重要原则，在进行具体设计师，需要做到以下几个方面：（1）在进行建筑项目设计委托时，房地产开发商需要向有关的设计单位以及设计人员提供全面的、详细的、确定的设计资料和各种具体的经济技术指标，明确表示建筑项目开发的定位、建筑工程的建设成本范围、质量和效果，尤其需要重点强调设计方案的技术的先进性和经济的合理性之间的关系，具体的内容主要包括建筑的户型、建筑的使用功能、环境状况、基础配套设施以及建筑结构设计等。（2）完成初步设计后，房地产开发单位的技术部门需要对设计方案进行认真地审查和比较，但是不能过于依赖其技术部门。应该重点强调设计方案与单位所要求的各项经济技术指标是否一致，设计方案的整个设计思路是否经济合理。首先需要考虑建筑的布局是否合理，是否具备完善的基础设施条件，是否严格遵循“以人为本”的科学发展观。其次需要考虑其经济性是否合理，相关的环境配套设施是否实用，设计思路是否具有创新的精神。在对设计方案进行全面审查后，根据各项技术经济指标的实际状况，对设计方案进行科学地修改和更正，对修改后的设计方案需要与跟工程项目的成本控制与目标成本进行比较，避免产生超预算设计的现象。 　　2.2建筑项目设计阶段成本控制的措施 　　评价建筑项目设计方案的优劣时，不仅需要考虑社会效益，还需