第三章 房地产评估PPT课件.pptVIP

(3)小区开发配套费。是指建设小区内的道路、供水、供电、排污、照明、通讯、绿化、环卫级非营业性的公共配套设施的建设费用,按照当地政府的要求及标准计算; 3、计算投资利息 (1)投资总额:在用成本法评估土地价格时,投资费用包括土地取得费和土地开发费两大部分。 (2)合理确定计息期间:按照实际投入的期间计算利息,如果均匀投入可以取透气期间的1/2计算; (3)合理确定利率:利率根据期限确定,但采用单利制还是复利制应予考虑。一般贴现用复利,短期借款用单利,长期借款根据一年计息次数计算实际息率,不支付利息的实际已经转化为复利制,应计算复利利息费用。 * 4、计算投资利润 (1)投资利润计算的关键是确定利润率或投资回报率; (2)利润率计算以土地取得费和土地开发费之和为基数,按照行业平均投资利润率水平计算; 5、确定土地的增值收益 (1)土地增值收益:是指土地开发改变用途后超过土地成本价格的增值额,等于土地成本价值乘以土地增值收益率; (2)土地成本价值:由土地取得费、土地开发费、利息和利润四部分组成; (3)土地增值收益率:一般用与待评估土地相似的土地成交价格与成本价格进行比较后确定(差额)。 * 6、确定土地使用权的功效损失 (1)土地使用权的功效损失 =土地使用权的重置成本×土地使用权功效损失率 (2)土地使用权功效损失率=土地已使用年限/(土地已使用