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房产抵押登记实践中若干问题思考体会 　　【摘 要】改革开放以来，随着市场经济的不断发展，市场资金流动量越来越频繁，市场资金需求量越来越庞大。在面对这样的市场需求和资金压力的时候，房产抵押成为一种换取投资资金的合法有效的途径，房产抵押市场就在这样的社会大背景下诞生并茁壮成长。但是，近年来，房产抵押市场随着时间的推移，在其发展过程中浮现了许多问题和状况。那么，在本文中，笔者将阐述房产抵押登记的混乱现状，以及在实践中对规制这些不良状况的一些思考。希望笔者在文章中的一些浅薄的观点能够对同行业的研究者有所帮助。 　　【关键词】房产抵押；市场混乱；规制不良状况 　　一、房产抵押登记状况分析 　　近年来，市场经济发展速度与日俱增，房产抵押登记市场也随之发展壮大，但是，发展的过程中也不断暴露出越来越多的问题和状况，总之，概括为一句话：房产抵押登记市场状况比较混乱。这种混乱主要体现在以下几个方面： 　　（一）房产抵押登记部门之间的博弈混乱 　　由于房产抵押登记业务办理时，登记人需要缴纳较大一部分费用给办理登记业务人，这里的办理登记人员即指房产抵押登记部门，并且具体的缴纳额度，我国相关法律法规并没有明确的规定和指标去衡量。所以，这样的情况给了房产抵押登记部门一个较大的自由空间去定夺办理房产登记业务所要收取的费用额度，一般情况下都设定在百分之五左右的额度。在利益的驱动之下，各个房产抵押登记部门为了使得自身的利益最大化，都会出台一些强制性的规定，要求登记人到自己的部门办理房产抵押登记手续。这样一来，本来一个相对简单的房产抵押登记手续，在各部门之间的利益博弈之下，不仅变得越来越麻烦复杂，更显得混乱无序，导致登记人不知道如何去办理手续。 　　（二）房产抵押登记方面的法律规制混乱 　　《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国破产法》、《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国婚姻法》等等许多法律都对房产抵押登记做了相关方面的规定，但是其各自的规定有重复的地方，亦有差别的地方，但是这些规定并没有形成一个系统或者体系。这些规定各自为阵，散乱分布于各种法律法规之间。这样对于办理抵押登记人或者登记人而言，要全面掌握这些法律信息亦是一种挑战。这些混乱的规定有待于专业人士的整理，从而形成一个体系公之于众。并且，这样混乱的规定，也导致执法部门在执法过程中，虽然有法可依，但是依据不同，导致执法结果不同，有时候会出现同样的案件情况，但是各地法院的判决、裁定结果不同，在中国这样的大陆法系国家中，这种情况虽然司空见惯，但是这样的法院裁决的混乱最终也会导致办理抵押登记的当事人在办理抵押登记程序的时候进行业务操作的混乱。 　　（三）房产抵押当事人法律意识薄弱 　　首先体现在房产抵押登记人身上，这些当事人中间的绝大部分并未接触过专门的法律教育和法学思维的熏陶，所以他们欠缺法律维权意识和去了解法律的意识，这样，导致他们对于法律已有的规定不能及时了解，或者对法院等执法机关已有或者新的裁决结果不了解，缺乏相关方面的知识积累。另一方面而言，从事办理抵押登记业务的业务人员中的大部分业务员，并不是毕业于高等法学教育院校，他们并没有接受过专门的法学教育，所以在办理这方面的业务的时候，缺乏这些业务的法律积累，在这样的情况下，往往会导致操作过程中的混乱，致使原本简单的程序变得复杂难以搞定。这样的在一定程度上又增加了房产抵押登记市场的混乱程度。 　　二、规制不良状况的实践思考 　　（一）校对抵押人的身份信息和抵押材料的完整性和真实性 　　在办理房产抵押登记手续的开始阶段，第一件事情就是要求登记人填写身份信息，以及提交身份信息的证明，这样一来，办理抵押登记的工作人员首先要做的就是要校对抵押人的身份信息，如果有共同抵押人的情况下，工作人员也一并要审核校对共同抵押人的身份信息。工作人员可以通过从公安机关或者政府相关部门去调取抵押人的身份信息，其中包括身份证、户口本或者结婚证书等等材料来查实验证抵押人的身份信息。同时，在办理这些业务手续的过程中，最好业务员要和抵押人见面商议，通过这样的商议过程，了解客户的信息和相关情况，从而认识客户、了解客户、掌握客户的各种情况，这样有利于达到确认抵押人身份信息的真实性和合法性。 　　在确认核实抵押人身份信息之后，紧接着就是要审核抵押材料的完整性和真实性。在办理房产抵押登记的时候，抵押人需要提供房产抵押相关方面的合同以及证明、评估报告之类的相关材料。在面对这些材料的时候，业务人员首先要验证这些材料的完整性和真实性，包括材料信息的填写以及签字盖章等内容是否规范，并且做好核对校对工作。从而为房产抵押登记手续的后续办理奠定好基础。 　　（二）查验抵押房产的真实性及房产权利的完整性 　　房产抵押风险率较高，并且由于房产价值颇高，无形之中增添了许多外在的风