房产税改革对住房投资性需求影响探讨.docVIP

房产税改革对住房投资性需求影响探讨 　　【摘 要】投资、投机在一定意义上是市场活跃程度的表现。投资需求和投机需求也经常混杂在一起或相互转换，商品房市场中如果仅有自住需求，那么住房租赁市场就会缺少供给；然而住房市场上的过度投资投机，也必然会影响自住需求。这也是当前我国进行房产税改革以限制住房投机性需求的重要背景。上海、重庆两地“房产税试点”的建立标志着我国房产税改革迈入了一个新的阶段。 　　【关键词】房产税改革；房产税试点；投资性需求；投机；持有成本 　　一、前言 　　随着我国社会经济的不断发展进步，我国房地产市场也一度得到了迅猛发展；然而随着我国的房地产市场开始不断升温，房价不断攀升，特别是在美国爆发“次贷危机”、我国房地产市场的泡沫化趋势显现、房价在政府多次调控后依然上行的严峻情形下，进行房产税改革、扩大房产税试点、控制??房投资性需求，就被赋予了调控房地产市场抑制房价的目标。通过房产税征收坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时从信贷、税收等方面鼓励市场刚性需求的释放，活跃市场成交，也成为目前我国楼市调控的主基调。上海市作为我国第一大城市、经济发展中心，商品房投资力度空前大，房价与住房需求的矛盾表现尤为突出，以其作为房产税改革试点，摸索我国今后在税制设置和征税机制方面上的经验，在保持我国社会经济不断发展同时，时刻加强对我国住房投资性需求的控制，抑制房价过快上涨、防止房地产市场泡沫破灭，从而促进我国房地产市场的持续健康发展和人民生活水平的不断提高意义重大。基于此，本文将以上海市“房产税试点”为例，来分析探讨房产税改革对住房投资性需求的影响以及我国房产税改革今后的道路。 　　二、房产税改革对住房投资性需求的影响 　　《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，从1月28日起对上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新购的住房征收房产税。试点初期，以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，按应税住房市场交易价格的70% 计纳。税率为0.6%，但对“应税住房”每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍及以上的，税率减按0.4%，房产税收入主要用于保障性住房建设等方面的支出。上述办法还规定了一些税收优惠，主要包括：本市居民家庭合并住房面积人均60平方米以下的新购住房免征房产税；非本市居民持居住证满3年并有工作者，新购唯一家庭住房，免征房产税；子女婚姻需要新购的唯一住房，免征房产税；新购住房后一年内出售原有唯一住房的，退还先征的房产税。由以上可以看出，上海市房产税改革的征收范围，基本不包括自住房、存量房，而只针对投资性的“增量房”征收，这是通过改革“房产税”机制间接影响房价，从而控制我国住房投资性需求的重要举措，其主要通过以下手段发挥影响作用。 　　（一）立足于短期内抑制房价的过快增长，弱化住房投资需求膨胀势头 　　对于投资者来说，房产税的开征势必将影响其投资预期，投资者会倾向认为征收房产税会直接增加其投资成本，增大其对外举债的信贷金额，这无疑将会加大经营风险和财务风险，而投资者同时又揣测消费者在房产税征收后会认为房价会下降，从而消费者在很长的一段时期内会持“买涨不买跌”的观看型心理，在这种预期或者说是心理影响下，精明的投资者们也想必知道消费者会短时期内会急剧减少对住房的购买需求，即消费者住房需求会下降，供过于求，以此必然造成房价下跌，在投资者和消费者的这种换位“博弈”下，投资者的住房投资性需求将得以弱化，而造成弱化的原因就在于房产税征收对房价的过快增长的抑制。 　　（二）增加投资者恶意投机和购买者恶意购买的住房持有成本，减少市场上投资炒作行为 　　对于以投资投机为目的二套及以上购房，中央明确表示仍要严厉打击，严控房价上涨，而当前房产税征收主要针对的就是投资性需求，它的征收除了会增加投资或投机者住房交易环节的成本，后期持有成本也将增加，这就必然对其投资动机产生抑制效果。 　　（三）有利于约束投资性和奢侈性购房需求，即多买房、买大房、买贵房要多交税 　　房产税本身没有直接降价的作用，对房价的影响主要是通过减少过度需求而间接发生作用，一个地方房价的涨跌最终还要看供求关系。 　　改革开放以来，我国社会经济取得了长时的发展，人民生活收入水平得到不断提高，人生观、社会价值观的改变，很对人不由催生了享乐主义、投机主义的不良思想，投资性和奢侈性购房需求的膨胀，一度抬高了市场房价，搅乱了我国房地产市场正常发展的步伐，影响了社会的安宁、稳定；而房产税的征收是对投资性和奢侈性购房需求很好的约束、引导，对于多买房、买大房、买贵房的投资者或购买者征收较大金额的房产税，这十分有利于挤出空置房源，从根本上解决由于市场上住房投资性需求膨胀原因造成的房源不足、房价急剧