北京房地产市场现状及需要关注的问题 27页.pptVIP

北 京 市 统 计 局 国 家 统 计 局 北 京 调 查 总 队 毛大庆　博士 2009年11月 一、2009年以来市场运行特点 二、多重因素带动楼市升温 三、需要关注的几个问题 四、对未来市场发展的一些想法 （一）房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素 2008-2009年房地产开发投资增速图（%） 一、2009年以来市场运行特点 （二）到位资金充裕，开发企业走出资金困局 2008年年底，国内房地产开发企业一度资金链紧张，出现了打折销售以加快资金回笼的情况。今年以来，随着适度宽松货币政策的实施，开发企业融资困难问题得到了极大缓解。1-10月，全市房地产开发项目本年到位资金4540.7亿元，比上年同期增长91.1%。其中来自于银行等金融机构的金融贷款增长最快，为1887.6亿元，同比增长1.7倍。 （三）开发供给仍处于缓慢恢复态势 截至10月底，全市商品房施工面积为8944.4万平方米，比上年同期下降0.8%。其中住宅施工面积为5072.3万平方米，同比增长1.8%。 1-10月，商品房新开工面积为1358.4万平方米，同比下降20.5%。其中，住宅新开工面积为847.6万平方米，同比下降25.6%。 1-10月，全市商品房竣工面积为1390.1万平方米，比上年同期下降2.4%。其中，住宅竣工面积为906.5万平方米，同比增长17.8%。 （四）市场销售较快增长，价格上涨较快 1-10月，全市商品房销售面积为1757.6万平方米，比上年同期增长1.1倍，比2007年同期增长6.6%；全市住宅销售面积1432万平方米，同比增长1.3倍，比2007年同期增长6.2%。 月度销售规模有所收缩。10月份，住宅销售市场在连续三个月量缩价升后出现小幅回升，全市住宅销售面积为130.6万平方米，比9月份增长10.1%，但仍处于今年以来较低水平。 2009年住宅当月销售情况 单位：万平方米，套 房价上涨较快 房屋销售价格指数调查显示，10月份，全市房屋销售价格同比上涨2.8%，环比上涨0.4%；其中新建住宅销售价格同比上涨4.3%，环比上涨0.6%，均已连续8个月出现环比上涨。 2008年以来房屋销售价格月度同比指数（%） 2008年以来房屋销售价格月度环比指数（%） 二、多重因素带动楼市升温 刚性需求 流动性充裕 通胀预期 供给减少 （一）刚性需求支撑 拆迁激增——今年全市计划完成土地储备1000亿，相当部分资金将用于拆迁补偿支出。1-9月，全市拆迁涉及4.2万户，相当于上年的6.2倍。 新毕业大学生规模大——近两年北京新毕业的大学生、研究生屡创新高，每年都在20万左右，其中很大一部分将留在北京，必然涉及到购房、租房。 （二）通货膨胀预期 北京房价连续8个月环比上涨；国内其他城市房价也纷纷上扬；加之“地王”频频出现，成交价格大幅度高出底价，影响相关地区二手住宅和未来新建住宅价格的上涨。这些都刺激了购房者的涨价预期。在买涨不买落的心理下，购房需求上升。同时，全球性流动性过剩使得股票、大宗商品价格均出现上涨，也在一定程度上刺激了房价上涨的预期。 （三）流动性充裕 10月末，北京市金融机构（含外资）新增人民币存款、贷款分别相当于去年同期的2.3倍和2.6倍。在适度宽松的货币政策环境下，市场中无论供需双方都掌握着较为充裕的资金可以利用。 （四）供给处于低位 今年以来虽然房地产开发投资较快增长，但主要是受加大土地储备力度的带动，并没有体现到市场实际供给的增加。1-10月，全市新开工商品房面积同比下降20.5%，其中住宅下降25.6%。 三、需要关注的几个问题 近期问题 深层次问题 近期问题 ——房价过快上涨带来的负面影响 今年以来，北京房地产市场在低位调整中快速升温，助推房价高位持续上涨，由此带来一系列问题，如市场投资、投机者增多，民怨又起，百姓对政府的信任度下降，城市商务成本上升、投资环境恶化，拉大贫富差距，以及土地资源利用的低效率等。 ——房价收入比过高。20