某地产项目前期工作操作实务( 28页).pptVIP

* 项目前期工作操作实务 一、前期工作内容 一、前期工作内容 1. 市场调查研究； 2. 取得土地； 3. 协调方案设计和会审（领取建设用地规划许可证）； 4. 协调初步设计和会审； 5. 办理建设用地审批（领取国有土地使用权证）； 6. 协调施工图设计、交叉审核和审查（领取建设工程规划许可证）； 一、前期工作内容 7. 协调施工招投标手续（领取建筑工程施工许可证）； 8. 进行施工过程中的对外协调； 9. 领取房屋预（销）售许可证； 10. 组织进行涉及建设审批要求的各项验收工作，并领取相关验收文件； 11. 为客户办理三证创造条件。 一、前期工作内容 由上可知： 1. 前期工作贯穿项目建设的始终； 2. 前期工作的效率和品质直接决定了项目建设的优劣和成败; 3. 要重视前期工作，做好前期工作。 二、开工前前期工作 二、开工前前期工作 开工前阶段的前期工作主要目的是取得《建设用地规划许可证》、 《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。 涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、园文、市政、消防、交警、招标办等。 二、开工前前期工作 （一）流程图 二、开工前前期工作 （二）主要工作 1. 方案设计审查 方案审查主要内容包括（但不限于）： （1）是否符合选址意见书以及附图各项要求。 （2）是否达到设计深度规范要求。 （3）总图设计是否完整。包括总平图图签和设计单位盖章是否完整；是否标注道路红线、征地红线、用地红线、建筑红线等。 （4）是否标明技术经济指标，技术指标有无超标。 （5）是否与当年有效计划一致。 二、开工前前期工作 （6）是否符合建筑安全间距和居民日照。 （7）消防登高和环通场地是否满足规范要求，消控中心设置是否合理性，消防室内设计是否满足规范要求。 （8）人防应建面积是否达到规范要求；人防疏散是否满足需求；其它设计是否符合地下人防建设要求。 （9）机动车和自行车车位设计数量和标准是否达到规范要求，机动车进出口及车道设置是否符合设计规范。 （10）绿化指标是否达到要求，计算是否准确。 二、开工前前期工作 （11）排气、排烟、排污、排水是否符合设计规范要求，排水、排污与市政接口是否合理。 （12）是否因建筑功能布局等原因产生噪音，噪音是否进行处理，并符合规范要求。 （13）电力变配电房位置设计是否合理。 （14）生活和消防水池设置是否符合规范，供水是否能满足需求。 （15）天然气室内设置是否合理。 （16）场地管线布置是否合理。 （17）公建配套是否满足政策和规范要求。 台州政府对该地块总平要求 方案说明 1. 功能定位 以休闲娱乐、高尚居住带动商务、零售发展的休闲商务区。 本区是市级商务中心的重要组成部分，将利用与中央商务区、东商务区在公共功能上的错位性，突出本区特色。 2. 定位要素分解 主导角色：市级商务中心的重要组成部分、市区最高品质居住社区之一。 核心区定位：休闲商务区。 商业目标：市区最高品位的情景式购物中心和特色休闲商业街区。 业态构想：以特色休闲及餐娱、文化创意等带动主题百货、专卖店、专业店等零售业发展，并以此培养休闲商务氛围。 公司意向总平图 二、开工前前期工作 2. 初步设计审查 初步设计审查前必须取得交通评价批复和地质勘探资料。初步设计审查主要内容包括： （1）是否符合选址意见书以及附图的各项要求。 （2）是否对方案设计批复提出的意见进行修改和完善。 （3）是否达到设计深度规范要求。 其余审查内容参照方案设计审查的内容。 二、开工前前期工作 3. 申领《建设用地规划许可证》 《建设用地规划许可证》可在方案或初步设计审查通过后进行，各公司可根据自己项目的实际情况进行安排。需要准备的材料主要包括地形图、 勘设红线图、方案或初步设计批复等。 二、开工前前期工作 4. 申领《国有土地使用权证》 在领取《国有土地使用权证》前根据方案或初步设计批复以及《建设用地规划许可证》，先行用地预审查，同步可委托用地测绘。预审通过后，进入建设项目用地审批，取得《建设用地批准书》。最后，根据建设用地批准书申领《国有土地使用权证》，申领期间还需要按规定办理用地界址确认、土地公告、契税缴交。 二、开工前前期工作 5. 施工图设计审查 《建设工程规划许可证》申领前必须进行项目建筑预定位计算和预定位、施工图交叉审核，