某房地产公司成本控制要点经验总结(36页).pptVIP

* * 期间费用的成本控制 期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。 * * 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、财务费用 （1）公司开发速度、规模与贷款计划 ?制定年度资金计划 ?资金占压费用估算与控制 1、财务部负责年度资金计划 2、财务部与审算部配合控制占压资金量 （2）地价款的支付 ?制定项目总体开发计划 项目部负责项目总体开发计划 （3）工程款的支付 ?制定工程年度付款计划 工程部负责工程年度付款计划 （4）销售回款的管理 ?制定年度销售计划 销售部负责年度销售计划 2、人工费用 （1）薪金 （2）岗位津贴 （3）出差补助 （4）加班补助及其他费用 （5）奖金（含即时奖金） ?依据总部人事部有关规定确定北京公司工资总额 ?依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助 ?依据北京公司奖优惩劣的政策确定奖金额 财务部负责 3、行政管理费用 （1）通讯费用 ?通讯费用实行限额报销 总办与财务部负责 （2）交际费用 ?交际费用实行定额报销 （3）车辆交通费 ?车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；部门经理以上私家车限额报销 （4）其他办公用品费 * * 11、物业管理成本控制要点 * * 物业管理的成本控制 地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。 * * 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 1、委托物业管理 （1）未销售的商品房 （2）地产公司办公室 （3）职工宿舍 （4）样板间 ?制定委托管理邀约并致物业公司 ?物业公司就邀约项目提交物业管理方案 ?经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议 北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议 2、资产委托经营 （1）康乐中心 （2）幼儿园 （3）班车 ?制定委托经营合同 ?物业公司就委托经营合同提交委托经营方案 ?经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议 北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同 3、物业亏损或补贴 （1）物业管理费亏损（含环境维护费） （2）取暖费亏损 （3）水电费亏损（含差额部分） 暂缺 暂缺 * * 成本控制要点经验分享 * * 1、立项环节成本控制要点 * * 立项环节的成本控制 根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。 * * 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 开发形式 新征土地 ?征地费用 ?少交或晚交，力争减免 ?项目部负责 ?拆迁安置费用 ?房产确权后办理拆迁安置费用 ?项目部负责 ?大市政费用 ?自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理 ?工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。 ?规划条件 ?满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 ?项目部、设计部负责 买断项目 ?买断内容 ?明确买断内容明细 ?项目部负责 ?付款总额 ?为公司争取最大利益 ?项目部负责 ?付款时间 ?周期长、次数多 ?项目部负责 ?三通或七通一平的标准 ?明确验收标准明细 ?工程部、项目部负责 ?手续风险 ?与项目付款时间直接挂钩。 ?项目部负责 合作开发 ?合作方式 ?符合集团要求，有利于北京公司； ?项目部负责 ?分成比例 ?双赢原则； ?项目部负责 ?交房时间 ?尽可能地延后交房， ?工程部负责 ?交房标准 ?不低于合同中交房标准 ?项目部负责 ?付款总额 ?付款时间 ??选择有利于公司利益的方式 ?项目部负责 ?项目部负责 * * 2、规划环节成本控制要点 * * 规划环节的成本控制 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。 * * 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 规划方案 （1）可行性规划设计 ?市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、 ?可行性研究设计任务书、可行性设计变更 设计部负责，项目、审算、销售部配合 （2）方