第五章_成本法.docVIP

PAGE PAGE 1005 成本法[学习目标]了解成本法的理论依据，熟悉成本法的概念、适用对象和条件、重新构建价格和建筑物折旧的内涵，掌握成本法估价的程序、基本公式、建筑物折旧的求取。5.1 成本法的基本原理5.1.1 成本法的概念 成本法(cost approach或Contractors method)，又称成本法、逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是求取估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重置价格或重建价格)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法，它实际上是以房地产价格构成部分的累加来估算房地产价格的方法。5.1.2 成本法的理论依据 成本法的理论依据，可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。 从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论，是基于房地产的“生产费用”，重在过去的投入，即卖方愿意接受的最低价格——卖价，不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。 从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。例如该房地产为土地与建筑物合成体的房地产时，买方在确定购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块相当的土地，它的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似的建筑物，它的现时费用又是多少，此两者之和即为自己愿意支付的最高价格——买价。当然，如果所购买的房地产中的建筑物是旧的，自然还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。 由上可见，一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点必然是等于正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，我们就可以根据开发或建造估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来估算其价格。 采用成本法估价求得的价格，称为积算价格。5.1.3 成本法的适用对象和条件 一般而言，只要是可以估算出其成本的房地产，都可以采用成本法估价。但成本法一般用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如住宅、学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及特殊工业厂房、油库、发电站、码头、油田等有独特设计或只针对个别用户的特殊服务体系而建的房地产的估价。单纯的建筑物的估价基本上也是采用成本法。另外，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。此外，由于成本法应用简便，也广泛应用于一些特殊目的的估价，如在房地产的征税工作中，法庭解决房地产权益纠纷中都经常采用成本法估价。在房地产保险及赔偿中通常也采用成本法估价，因为往往仅是局部损毁，从而必须使其恢复到原有的设计、布置或者完全重置。成本法还经常用于市场比较法和收益还原法的估价结果的验证。 运用成本估价法值得注意的是：现实生活中房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度看，房地产成本的增加并不一定能增加其价格，投入的成本不多也不一定说明其价格不高。价格等于成本加平均利润，只有在特定条件下才成立。因此，运用成本法估价一是区分实际成本和客观成本，估价中采用的应是客观成本，而不是实际成本；二是要结合供求分析确定最终的房地产价格，当市场供大于求时，价格低于成本；求大于供时，价格高于成本。 成本法与其他估价方法一样，存在一定程度的缺陷。由于成本的增加并不意味着价值一定会增加，故利用成本法估价，其结果不一定能真实地反映房地产的市场价值。因为，房地产价格是由各种因素综合作用的结果，而非简单地取决于花费的成本。对房地产价格的评估，也绝对不是评估一宗空地和独立考虑建筑物后的简单加总，而是对它们相互融合后所能提供的贡献的评价。所以，利用成本法估价，可能造成一定的误差。比如，对于过度开发的房地产，利用成本法评估的价格，往往要在一定程度上超过目前的市场价值。又比如，采用建筑物的重置成本扣除折旧，计算建筑物现值，使成本法的估价结果具有一定的真实性，但房地产市场是不完全性市场，可能由于不完全竞争或信息不完备、不灵敏等，导致真实售价超过这个估价值。所以，成本法是有其局限性的，这也正是成本法不适合普遍地用于一般房地产价格评估，尤其是不宜直接利用成本法评估建筑物价值，再从房地产总价值中扣除建筑物价值估算土地价格的缘故。 成本法估价比较费时费力，估算重新购建价格和折旧也有相当的难度，尤其是那些较老、旧的建筑物，往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察，依靠其主观判断。因此，成本法估价要求估价人员有丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料和设备等方面的知识。5.1.4 成本法估价的程