保障性住房研究——美国、新加坡的经验及其对中国的借鉴7_cgs.doc

保障性住房研究——美国、新加坡的经验及其对中国的借鉴摘要：国内外经验都表明，住房与居民的切身利益息息相关。如何完善保障性住房建设，为弱势群体提供满足其基本生活所需的住房，乃是构建和谐社会的重中之重。本文从国外保障性住房的发展概况入手，继而对美国和新加坡的保障性住房体系进行分析，最后针对我国保障性住房体系的建设提出若干建议。　　关键词：保障性住房，国际经验，对策　　一、国外保障性住房发展概述　　保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租房、经济适用房和政策性租赁房构成。国外没有“保障性住房”的概念，与之对应的是“公共住房(Public Housing)”。公共住房在各国的具体含义和表现形式有所不同，但基本上都包含了以下特征：1.具有或救助、或保障、或二者兼有的性质；2.主要为满足中低收入家庭，特别是住房困难人群的居住需要；3.往往通过制定公共住房政策，并借助政策工具予以实现，因此带有很强的政策性。　　根据保障方式和环节的不同，公共住房政策主要分为两类：一种是国家采取直接供给住房的方式，称为供给导向型的公共住房政策，又称为生产者补贴；另一种是国家采取间接发放货币补贴的形式，称为需求导向型的公共住房政策，又称为消费者补贴。　　(一)供给导向型的公共住房政策　　供给导向型公共住房政策是通过增加住房供给量，降低房价和租金从而提高居民支付能力。政府对住房市场供应机制进行干预，希望通过政府的干预和引导更快更有效地增加住房供应。在增加总量以降低住房成本的目标下，政府一般把重点放在改善住房市场的供应结构缺陷上，尤其增加住宅市场中因微利而相对稀缺的中低价位住房、廉价公共租房的供应，从而让住房供应与住房需求更加吻合。主要的政府行为包括公共建房计划、鼓励资助私人建房、修建和运营公共租房等。　　供给导向型公共住房政策采用的金融工具，包括政府通过财政向公共与私营的住宅建筑商以及个人直接提供住房开发资金、维修资金，提供低息开发贷款、贷款贴息、贷款担保，此外还包括向住房建筑者或租房组织提供税收优惠、利息抵税。这些都是所谓的“开发补贴”(Bricks-And-MortarSubsidies)，类似于国内所说的“补砖头”。另外，在西方诸多大城市曾经广为采用的房价和租金管制(如英国、德国)也可算在这个范畴之中。　　(二)需求导向型的公共住房政策　　需求导向型公共住房政策是直接向居民提供住房消费补助，提高其对住房消费的支付能力。政府对住房市场分配机制进行干预，希望保证最低收入阶层也能拥有社会最低限度的住房居住水平。同时也希望通过政府干预可以缩小居民阶层之间对住房支付能力的两极分化，从而让各阶层之间对住房资源的拥有量相对均等化，不致造成过于悬殊的住房财富分化。　　需求导向型公共住房政策采用的金融工具，主要包括向居民直接提供的各种补助和补贴，包括低息贷款、贷款利息抵税，以及直接向居民发放住房开支的补助——住房津贴，类似于国内所说的“补人头”。典型代表包括美国1974年的租房优惠券和租金证明，英国和欧洲大陆国家的住房津贴等。　　二、美国、新加坡的住房保障发展经验　　很多国家都有成功的保障性住房制度，并根据各国经济实力、土地资源等背景的不同，形成了许多不同的模式，如市场模式和计划模式等等，下文将以美国和新加坡为例来介绍这两种模式的保障目标及覆盖范围、保障形式、资金来源、退出机制等几个方面。　　(一)美国模式——高度市场化的保障性住房政策　　美国是一个市场经济高度发达的国家，其保障性住房政策也更倾向于通过市场化手段解决中低收入者住房问题。具体来说就是从需求端出发，通过财政补贴、金融支持等手段，使得中低收入者可以直接租赁或者购买市场上的商品房。　　美国保障性住房政策主要由三个层次构成：针对低收入家庭的出租公房和租金补贴；针对中低收入家庭的低息贷款、首付担保及首付补贴；针对所有购房者的贷款利息抵个人所得税政策(见表1)。?　　美国保障性住房的特点是：　　1.保障范围。美国低收入家庭界定为低于区域平均收入40%的家庭，约占家庭总数的18%，共约2000万户。目前，联邦政府资助的廉租公寓已达600万套，其中200万套为政府所有，主要提供给残疾人和65岁以上的老人，其余400万套为私有公寓。另外，联邦政府每年编制150亿美元的住房发展计划，用于向400万户低收入家庭提供住房补贴和资助建设4400套住房。两项合计，约占美国家庭总数的10%。　　2.保障形式。美国对不同收入阶层有不同的保障形式，对低收入家庭，以“租得起房”为目标；而对中低收入家庭，以“买得起房”为目标。　　对低收入者，政府采用低租金提供公共住房和发放租金补贴，前者是实物补贴，从“供给端”提供保障，后者是现金补贴，从“需求端”考虑。美国政府最初是通过政府自建，或社会资金建设的形式