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中国养老地产PFI运作模式研究 　　摘要：养老地产作为应对老龄化而产生的养老产品和服务，在我国仍处于起步阶段，加之准公共物品属性和建设周期长、资金需求大的特点，供给较为复杂。在比较了不同公共服务供给模式的基础上，提出养老地产的PFI建设模式，并评价了这种模式的优点和适用性，最后给出具体的操作流程和风险管理体系建议。 中国论文网 /1/viewhtm　　关键词：养老地产，PFI，风险管理 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2017）04-0023-31 收稿日期：2017-02-10 　　养老地产，作为养老加地产的复合型产品，既需兼顾老年人口的生活方式，又要将其嵌入到房地产的规划、开发和运营中。可以说，养老地产是老年群体从基本物质生活到人文价值关怀等一系列需求的有效供给方式。 　　目前，中国养老产业仍处于起步阶段，加之地产行业属性具有建设周期长、资金需求量大的特点。本文在比较不同（准）公共物品供给模式的基础上，探讨适合养老地产发展的融资渠道――PFI模式，分析其在实践中的优势和适用性，以及具体操作流程和风险管理体系。 　　1 公共物品的主要融资模式介绍、比较及养老地产PFI融资模式选择 　　一般而言，（准）公共物品由政府供给，但是由于资源配置效率和政府职能转变，市场的参与程度纵深化，合作形式多样化。本文将列出企业参与具有（准）公共物品属性项目建设的主要模式，并进行简单的介绍和比较（见表1）。 　　市场合作参与（准）公共物品建设有诸多优点：第一，减轻政府财政负担，扩宽融资渠道，降低风险，促进职能转换；第二，促进企业参与公共领域建设，另外，属于项目融资，不计入项目公司股东的资产负债表，减轻项目公司股东财务负担，同时有利于股东为更多项目筹集资金；第三，吸引社会资本进入（准）公共物品建设，扩大投资者投资渠道，促进投资主体多元化；第四，市场化运作，有利于发挥企业的能动性和创造性，提升项目运行效率，提高资源配置能力；第五，提升（准）公共产品和服务供给专业化和供给效率。但是政企合作的方式多种多样，各种模式的优劣各有不同，因此适用范围也有所区别。可以看出，BOT和TOT模式适用于收益性较高的经营性项目，而目前我国养老地产仍处于起步探索阶段，制度的顶层设计尚不完备，能否实现盈利以及有效运作仍有待探讨，因此BOT和TOT模式暂不适合；BT模式下，企业没有所有权和经营权，项目建成后即交回政府，这违背了养老地产引入市场机制的初衷，因此BT模式也不适合；狭义的PPP模式虽然既可以支持收益性不确定的项目，又有企业的参与，但是由于其强调的是政府的全程参与及合作，这对于养老地产这种准公共物品属性的产品和服务来说，容易使企业的主观能动性丧失，失去市场活力，损失资源效率，也不利于政府职能的转换。因此，PFI是最有效的养老地产融资模式，它既能够得到政府的参与和支持，帮助政府转移风险，促进政府职能转化，又能够吸引并充分利用社??资本的主动性、积极性和有效性，从而推动养老地产的发展。 　　2 PFI概述 　　PFI，即Private Finance Initiative的缩写，一般译为“私人主动融资”或“民间主动融资”。前文已经给出了关于PFI的基本含义：政府部门根据社会对公共物品或准公共物品的需求，提出需要建设的项目，并通过招投标，由获得特许权的企业进行项目设计、建设和运营，在特许期结束时，企业将项目完好、无债务地移交给政府或继续持有经营。无论从翻译，还是含义，都可以看出，PFI与其他融资模式的主要区别在于，强调企业的主动参与性，以及利用市场优势优化资源配置的效率性。 　　PFI起源于英国，1986年3月，伦敦泰晤士河Dart Ford大桥正式实施，当时被称为DBFO项目，1922年11月改称PFI项目，这是世界上第一个真正意义的PFI公共基础设施。如今，经过了近30年的发展，PFI理论与实践日趋成熟，且已广泛地应用到了英国以及其他国家的公共物品和准公共物品建设中。 　　PFI既是一种融资方式，将社会资本应用到公共项目供给中；又是一种建设模式，利用企业的技术、设备、管理、劳动力和资金等优势，设计、建设和经营公共物品及准公共物品；同时，它还是一种公私合作的新形式，通过发挥政府和企业各自的优势，达到资源配置的最优化和资金价值（VFM）的最大化，进而形成一种新型的低成本、高质量的（准）公共产品和服务供给体系。一般认为，判断一个项目是否使用PFI模式需要具备以下三个基本条件：企业能够独立运营并提供优质产品或服务；风险可以向企业转移；能够吸引企业参与。 　　根据资金回收方式，PFI可以分为三种类型：一是政府购买型，这种类型的（准）公共物品和服务全部销售给政府，因此资金回收方式是政府直接购买，所支付的建设及运营成本