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我国一线城市公租房制度效率比较研究 　　摘要：公租房政策是我国解决居民住房问题的重要战略政策，不仅是重要的民生问题，也是住房保障制度的重要政策性尝试。文章采用DEA的效率评价分析方法，对我国一线城市公租房制度运行的效率进行了评价。分析表明，目前我国一线城市的公租房制度运行效率偏低，原因不应当归咎于资金投入不足，主要是投入资金配置不合理，资金运行结构效率较低。因此，为了提高公租房制度的运行效率，各地应当结合本地实际，通过制定差异化和个性化的公租房分配制度，调整公租房投入资金的使用结构，解决城市中低收入家庭的住房困难，提高公租房制度的实际运行效率。 　　关键词：公租房制度；DEA；制度效率 　　一、 引言 　　1997年房改以来，我国房地产市场迅速繁荣，呈现出量价齐升的态势，但是房价上涨的速度大大超过了老百姓的承受能力，尤其是2003年之后，随着我国货币发行量提速，次贷危机之后的宽松货币政策出台，我国城市房价上涨过快，涨幅过大，一线城市房价攀升问题尤为突出，泡沫加剧，导致这些城市的中低收入人群处境非常尴尬：既无法承受普通商品房的高房价，又不符合城市保障房的申请要求，成为名副其实的城市住房问题“夹心层”。另外，随着我国城镇化快速推进，新就业大学生和外来务工人员的居住条件和环境也急需改善，这些人群也成为夹心层的一部分。 　　为解决上述“夹心层”住房困难，在中央政府的主导下，各地政府推出了“公租房”政策，作为我国住房供给调结构的重要举措。公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一种保障房。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格向承租人出租，包括新就业大学毕业生以及从外地迁移到城市工作的人群。中央政府工作报告已经明确“十二五”期间，要积极发展以公租房为主的多层次住房保障体系建设，并要求各地方政府要探索公租房的新模式，解决好上述“夹心层”的住房困难问题。根据规划，“十二五”期间我国将建设3 600万套保障性住房，确保保障性住房的覆盖率提高到20%以上。程恩富等在阐明住房的经济性质、房价收入比、房地产利润率等理论的基础上，论述了“以市场调节为基础，国家调节为主导”的双重调节机制，构建城市以“公租房为主，商品房和私租房为辅”的新格局。在借鉴新加坡和香港住房保障制度的基础上，北京、上海、广州、天津和重庆等地率先大规模建设和提供公租房，将公租房以稍微低于市场价格的方式出租给“夹心层”群体，为我国保障房建设起到了示范作用。 　　从各地公租房发展实际情况看，制约公租房规模最主要的瓶颈是资金问题，因此评价公租房效率高低的重要标准我们就设定为筹集到的建设资金是否被有效利用。由于一线城市住房问题更突出，为了更好的评价各地公租房效率，本文以北京、上海、广州、天津和重庆等一线城市为代表，选择这些地区公租房建设数据，利用DEA方法（数据包络分析），对这些城市的公租房资金使用及建设的情况进行综合评价，考察我国一线城市公租房建设的有效性，并分析其公租房效率高低差异的原因，为完善我国公租房制度提供重要的参考依据。 　　二、 公租房制度效率评价述评 　　发达国家对公租房问题研究起步较早，研究成果较为丰富。发达国家政府为保障中低收入者的住房需求，率先推出并建立了较为完善的住房保障制度。对公租房制度的效率研究一般集中在政府的角色定位、保障房制度设计方式、融资渠道的研究等方面。Quigley以美国为例，从住房权、外部性、公平机会以及社会收益和分配等方面，阐述了政府在其中所起到的重要作用。Hugo Priemus通过分析欧盟统一住房政策及各成员国间住房关系后认为，政府应更多干预住房保障的问题。阿瑟?奥沙利文的实证研究表明，对中低收入者的货币补贴效率好于实物补贴。 　　国内公租房研究主要集中在公租房的功能定位、发展目标、总结与借鉴境外经验、完善相关制度、可持续评价方法、融资问题和租金问题等方面，主要从保障的视角将公租房做为解决民生问题、弥补当前我国住保制度的政策性探索，借鉴国外成熟经验，探索符合国情的公租房制度，包括供应制度、定价制度以及各种配套政策措施。在公租房制度方面，我国目前主要是结合可持续的发展理论来开展公租房的可持续评价，现有研究包括宋祥来通过实证手段分析公租房项目的经济可行性，杨轲利用模糊数学综合评价方法来构建了包括经济、社会和资源环境等方面的重庆市公租房可持续发展评价模型，赵杰用传统的环境影响评价的方法来实证分析公租房项目的生态环境影响情况，李道明建立了公租房项目的成本分析及控制机制等。 　　对公租房效率的评价方面目前的研究较为少见，主要代表性文献如下：钟治峰认为，社会资本对公租房的参与积极性不高原因，主要是投资回收期长、投资收益不确定、退出机制不明确等，要想鼓励社会资本进入到公租房建设中来，就应当在土地供