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养老地产朝阳产业零散发展 　　老有所养成为“刚需” 　　近年来，养老地产成为大、中型房企及保险企业瞄准的热门行业，纷纷积极进军养老产业。但在表面的热度之下，综观目前的养老产业市场，在建设与养老服务等环节的水平参差不齐，仍在摸着石头过河，零散地按各自的设想发展。 　　“如何养老”是越来越多人需要面临的问题，显而易见养老成了未来的一项“刚性需求”。 　　一般来说，当65岁老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。从20世纪末中国就迈入了老龄化社会。全国老龄委办公室曾公布消息称，未来二十年是中国老年人口增长最快的时期。预计今年底，中国老年人口总数将超过2亿人，到2025年这一数字将突破3亿人，2033年将超过4亿人，平均每年我国将增加1000万老年人口。最高年份将增加1400多万人。本世纪中叶，60岁以上人口将达到峰值4.87亿人，占总人口的比重由目前的13.7%上升到2053年的34.8%。 　　目前，全球老年人口超过1亿人的国家只有中国一个。而中国的2亿老年人口数相当于印尼的总人口数，已超过了巴西、俄罗斯、日本各自的总人口数。如果作为一个国家的总人口数，也能排世界第四位。 　　同策咨询研究中心采取回归模型估算法以及收入匹配度估算法，针对城市商业化养老机构需求进行了估算。数据显示，两种预测方法得到的结论非常相近，在赋予其不同的权重后，综合预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174～185万张左右，需要护理老人床位数30～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设，市场空间是巨大的。 　　在城镇化快速发展的当下，与年轻人相比，老年人更需要适合他们的生活环境。如果等到老龄化社会形成再改建改造，成本将更高。 　　总量逼近2亿人的中国老年人，他们的消费需求量也相当可观，而其中愿意选择居家养老的老年人对于养老地产投资商来说，也无疑是一块难以割舍的蛋糕。伴随老龄化而来的是社会服务如何跟上的问题，老龄化社会将带来相应的养老消费需求，与之配套的就是养老产业，其中当然包括养老地产。 　　随着中国地产行业不断发展成熟，地产行业也在转型中对能够带来持续而长远利润模式迫切地探索着。在老龄化时代迅猛到来的时机下，结合养老和地产的商业概念形成的“养老地产”成了众多大、中型房企及保险企业瞄准的热门，归根结底都是在紧盯银发时代带来的“消费蛋糕”。 　　养老地产“牵手”远郊大盘？ 　　近年来，丰厚潜在利益吸引了不少企业先后进军或涉足养老地产。大中型房企纷纷高调进军养老地产。2010年底，万科斥巨资高调挺进养老地产市场，与此同时还有诸多大型全国性房地产企业，如保利、远洋、绿城、华润等知名企业杀入该行业。除了各大房企争相进入，保险企业也大踏步涉足养老地产，以泰康、新华、国寿、太保、合众等为代表的保险资金不甘落后，中国平安集团投资170亿元在浙江桐乡打造养老综合服务社区；到2012年，中国人寿、新华保险、合众人寿的养老地产规划也相继出炉，让这个被称为前景广阔、消费群庞大的新领域更加火热了。但是，到底采取什么模式开发最合理还尚未形成定论，大多以“一边摸索一边前进”的方式在推进。 　　看目前养老地产在城市的分布情况，许多人提起养老地产的第一反应就是位于远郊，如北京的“万科幸福汇”和“泰康之家”在分别北京房山、昌平，“保利西塘”在上海西塘，还有多家开发企业在宝山、松江等郊区或是昆山等上海周边区域设立大型的养老地产项目。 　　“空气清新、居住成本较低”是目前被远郊大型养老项目认可的概念，远郊板块有安静的环境，相对更加生态和绿色，而且通常消费水平比较低，这些优势会吸引养老购房者。而且选择远郊，土地成本相对较低。 　　也有业内人士认为，不少养老地产项目设在郊区，把老年人和其他年龄群的人分割开来是目前养老地产行业中存在着的误区，还有的打着养老地产的旗号实质上在圈地。远郊此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，对于年老的购房者来说，根本无法实现“老有所养”的目标。 　　在清华同衡规划设计研究院养老产业与养老地产研究所所长陈首春看来，远郊养老是在拉开养老与普通人日常生活的距离。而实际上，尽量不去改变老年人原来的生活方式才是他们的养老需求，老年人群的养老不该独自住在一个偏远的地方。在中国，由于受传统文化影响，大部分中国老人更愿意与子女共同居住或邻近子女居住，这不仅可以尽享天伦之乐，而且也更容易实现家庭内的代际互助。反过来，如果老年人群集中在远郊养老地产的巨大社区居住，例如远郊区县或者距离城区几十公里的主要面向养老人群的项目，社区就相当于形成了一个“老人城”，对配套要求的需求也很大，很难真正满足老年人的养老需求。老年人养老可以通过在城区内（第一居所）适当安排养老社区来实现。譬如在城区（无论是新建