《房地产金融》讲义2003第三章共4章,分开上传.ppt

第四节??? 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 在抵押贷款中，抵押物的实际控制权和使用都还是在抵押人方面，抵押权人对抵押物并没有任何的实际控制，但为了保证自己的相关权益，抵押权人对抵押房屋如何使用和管理还是具有一定的请求权的。而抵押人虽然实际占用着抵押房屋，但涉及到对抵押房屋任何改变（包括实体和权益）的事项都不能单方面作出决定，必须与抵押权人取得联系、沟通和一致。 1.抵押房屋的使用管理 在抵押贷款中，抵押物是由抵押人实际控制、使用和管理的，在这个过程中，他必须遵守以下基本约定： ⑴必须保证所占管房屋的安全性； ⑵必须保证所占管房屋的完整性； ⑶有随时接受抵押权人检查的义务，不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为，否则必须承担相应的责任，直至由放款人收回部分或全部贷款，并由抵押人承担违约责任； ⑷需向放款人认可的保险机构投保并支付保险费，抵押权人应为保险事故赔偿的第一受益人，保单正本由抵押权人保管 2.抵押房屋的出租、转让 在抵押期间，抵押人可以对房屋进行处置，包括预售、预租、出租、变卖、馈赠等，但在必须以办妥如下手续为前提： ⑴预售、预租或出租应征得抵押权人的书面同意，并明确预售、预租、出租的全部收入存入放款人银行账户，明确预售、出租收入归还贷款的比例； ⑵变卖或馈赠应得到抵押权人的书面同意，并明确偿还抵押贷款本息的责任和方式，方可解除或变更抵押协议； ⑶新的所有权人，如受让方、受赠人等要与贷款银行签订新的抵押贷款协议。 二、违约后抵押房屋的处理 1.违约的认定 借款人违约，抵押权人有权请求或参与处置抵押物，包括如下情形： ⑴贷款合同到期，借款人未依约偿还贷款本息； ⑵借款人在贷款合同终止前就已经宣告解散或破产； ⑶借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目； ⑷当借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能会影响放抵押权人利益时。 2.处理程序 抵押权人对抵押房屋进行处理时，应按照如下程序进行： ⑴发现借款人违约后，抵押权人必须事先通知借款人，如果借款人未能给出有说服力的解释，抵押权人才能采取进一步的行动； ⑵抵押权人可以与抵押人协商委托拍卖公司拍卖抵押房屋来抵债，如果协商不成则可以要求司法机关强制执行拍卖条款； ⑶抵押权人是拍卖抵押房屋的第一受益人，如果拍卖所得不足偿还贷款本息时，债权人有权继续向借款人追偿，如果拍卖所得偿还贷款本息和其他有关费用后有剩余则余额应由抵押人收回； ⑷对拍卖价格，借款人如认为偏低，可以提出理由阻止。 3.无效行为与捆绑担保 如果借款人在贷款期限内擅自处理抵押物，属于无效行为，贷款人有权提前收回贷款，并按违约日期处以违约罚金。 房屋抵押权不能与被担保的债权分离而为其他债权提供担保；但抵押权可以与被担保债权一起为其他债权提供担保，当然需要履行一定的法律手续。 第五节??? 利率变化对还款额的影响 一、等额还款 这里重要的是抵押人权益的变化是逐渐增加，增加的速度有如下一些基本关系： 抵押人在抵押物中占有的权益的增加额=当年还本额 抵押人的权益比重=抵押人占有权益额/房屋购买价 =（首期付款+累积还本）/（首付+抵押贷款） 其具体变化可参考表3-6 二、贷款期限与月还款额 在等额还贷安排中，月还款是贷款数量、期限和利率水平的函数。即 PMT=f（PV，n，i） 一般地: 在借款额一定时，月还款额取决于期限和利率； 在利率水平一定时，月还款额取决于贷款数额与期限； 在期限一定时，月还款额取决于贷款数额与利率水平。 第三章????? 抵押贷款的运作 杠杆原理 抵押贷款的偿还 抵押贷款的运行过程 抵押房屋的使用和管理 利率变化对还款额的影响 期前还款的处理 其他抵押贷款类型 第一节??? 杠杆原理 杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于现金流会计准则的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。 一、杠杆原理的特性 1.基本概念 资产总额V：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格，即买入价。 负债M：特指购买该项房地产而借入的资金。 股东权益E：特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。三者的关系是：V=M+E M/V为负债比率，在投资的初始期即为按揭成数（贷款比率） E/V为权益比率，在投资的初始期即为首付成数（首付比率）。 收益CF：指在房地产经营中每年所产生的净现金流，即每年经营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，净营业收益的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益。 即: