合富辉煌-2007年南宁市凤岭北云景路地块前期定位策划研究报告(终结稿)203页 (青苹果).doc

【凤岭北云景路地块】前期定位策划研究报告合富辉煌房地产2007年4月22日前 言房地产开发项目前期策划的目的，是促成项目达到最佳的市场效应（效益目标和形象目标）。一个项目能够成功运作取决于各种综合因素，但优秀的策划往往是确保执行阶段取得成功的前提，并且前期策划也为后期项目执行策划提供了纲领性的战略指导思想，并为后期各阶段的成功奠定基础。本策划报告的目标是为本项目的开发提供全方位的、逻辑性、可操作性的理论支撑，并为规划设计及建筑设计提供指导方向及主要参数依据，使项目成为南宁市最具购买价值的物业，成为南宁市标志性的、具有高品质生活的住宅社区，实现经济效益，社会效益、品牌效益“多赢”的利益空间。市场分析项目市场分析项目SWOT分析项目资源优化利用项目核心竞争力目标客源需求特点项目市场定位123456项目推广形象定位788产品规划设计定位产品规划设计定位第一部分 总体市场研究分析一、宏观市场分析1.1南宁市经济状况分析1.1.1 2001-2006年南宁市经济总量与增长速度南宁市近年GDP走势 SKIPIF 1 0 数据来源：南宁市统计局——近年来GDP增长趋势明显加快，进入高速发展期。如图， 2001年以来南宁的经济一直都呈现稳步发展的趋势，2003年开始进入一个高速发展期，至2006年，生产总值同比增长15.1%，增速比去年高1.7个百分点。南宁城市经济的迅速发展带动了南宁市各项基础设施的建设及完善，也为南宁市的房地产市场提供巨大的发展机会。 SKIPIF 1 0 数据来源：广西统计信息网相比广西区内的其他主要城市，南宁市06年经济总量稳居全区各市之首，做为首府城市对区内其它城市有着极强的吸纳力及影响力。 SKIPIF 1 0 数据来源：各市统计信息网但是，相比泛珠三角的其他省会城市，南宁的经济总量排在偏后的位置，未来发展的空间仍非常大。近年南宁市GDP与固定资产投资增速数据来源：南宁市统计局——GDP和固定资产投资增长快速，但两者增速明显不协调如上图，近年来南宁市固定资产投资总值与GDP均保持快速增长。从全社会固定资产投资与GDP的比重来看，南宁市全社会固定资产投资占GDP的比重逐年上升，所占比重在2006年达到51.9%，成为拉动经济增长的主要因素。在增长速度方面，从2003年开始，固定资产投资快速增长，经过近几年的宏观调控政策的打压后，增速回落，但与南宁GDP的年均13.96%增长率比，固定资产投资与GDP的增速不协调现象明显，如此情况长期持续，这将产生一定的消费隐患。1.1.2 2001-2006年南宁市人均GDP及其增长率 SKIPIF 1 0 数据来源：南宁市统计局人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均GDP 人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期1.1.3 2001-2006年南宁市三大产业特征南宁市2001-2006年三大产业增加值对比2001年2002年2003年2004年2005年2006年第一产业（亿元）51．1693．012695．6525107.67119.57134.66第二产业（亿元）102．56122．4527148．4583193.39230.99293.53第三产业（亿元）202．35237．2496258．4163318.06372.1433.73 数据来源：南宁市统计局南宁的产业特征以第三产业为主导产业。2006年，南宁市第一产业增加值为134.66亿元，同比增长8.9%；第二产业增加值为293.53亿元，同比增长20.9%；第三产业增加值为433.73亿元，同比增长13.6％。数据来源：各市统计信息网与泛珠三角其他省会城市数据对比来看，南宁第一产业比重过高，第二产业比重较低，第三产业较高，生产性产业与消费性产业的不均衡将会对房地产发展产生一定的负面影响。1.1.4 南宁市2006年经济运行情况（1）经济总量领跑全区各市。南宁市经济增量继2005年首次突破100亿元后，2006年又实现新的突破，经济增量达138.6亿元，经济总量稳居全区各市之首，增幅创1995年以来的最高水平，增速比全区快1.6个百分点。 ??