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房地产行业研究方法房地产行业研究方法中信证券研究部陈聪20103.08分析师简介*陈聪 中信证券房地产行业首席分析师。 剑桥大学城市规划硕士，南开大学金融学学士。 毕业后曾于戴德梁行从事物业整栋收购， 2007年初进入中信证券研究。 2009年新财富房地产行业最佳分析师第二名。 2009年证券市场周刊“水晶球奖”房地产行业最佳分析 师第一名。*目录内 容 第一章 估值方法和个股选择 第二章 行业生态和周期判断 *一、估值方法和个股选择*1.1估值理论相对全面的等式模型现金股东权益融资性债务非核心资产企业价值债务净额 = 融资性债务 – 现金企业的融资性债务（如银行借款、金融负债、关联方资金占用等），包括短期与长期融资性债务；企业的经营性负债（如应付往来款项等）不属于此范畴。融资性债务的判断标准：是否承担利息。企业价值是指公司核心资产运营产生的价值。非核心资产通常为企业非主营业务的资产，如长期股权投资、其他长期资产等。企业报表上所反映的现金及银行存款。股东权益即为公司的市值。优先股股权期权少数股权所有者权益=股东权益+优先股股权+期权+少数股权通过企业价值估算股权价值计算企业融资性债务价值计算企业核心资产价值计算企业总资产价值计算企业核心资产价值计算企业所有者权益计算企业的普通股股权价值1234企业价值+非核心资产价值+现金总资产价值-债务总额所有