大邑川喜丽都项目定位报告1cki_1.docVIP

大邑川喜丽都项目定位策划报告—定位及概念设计书一、定位思路分析：1、定位依据地产项目的定位是基于：1）项目地块之地产因素决定的地块适宜建造的建筑功能；2）城市总体规划限制；3）市场调研反映的具有有效需求的市场空间；4）对当地地产市场发展的前瞻性分析。2、定位思路毫无疑问，本地块只能作为纯居住考虑。前面我们从大邑的房地产市场发展、项目的竞争环境、宗地的优劣势上分别进行了详细的分析。现将相关情况进行综合分析如下： 总的说来目前大邑的房地产市场是供需平衡，但不同档次的房产情况又不尽相同：低档次（700元以下）住房，供需两旺，总体供大于求，特别是结构性供求矛盾突出，应该说这一市场的总容量巨大，但是从本宗地的成本来看，开发这一档次住房无疑是羊皮做背心——浪费材料；本项目基本不作考虑。高档次住宅呢？别墅的市场容量与本地块规模不在一个数量等级。由于大邑县居民居住习惯和消费能力的原因，电梯公寓的需求也非常有限，这样大体量的高档住宅肯定不能考虑。我们把目光投向中档次（800-1200元）住房。目前大邑县城在售的三个楼盘都是这个档次而且销售的速度很快，特别是高价部分已经售磬，表明该档次住宅需求旺盛。到明年本项目开盘，这些项目应该基本售完，没有直接的竞争关系，需要考虑的是目前已经释放了部分消费能力，本项目是否有足够的消费支撑。通过更为深入的分析我们认为，目前这些项目的产品同质化比较严重，地理位置也