精装修税务分析及筹划方案.doc

精装修税负分析及筹划方案在集团精品战略背景下，部分项目已开始或准备开发、销售精装房。若进行合理的税务筹划，则可有效增加集团合并净利润。精装修的税务筹划以集团成立全资装修公司为基础，装修公司为项目公司提供装修劳务。其有两种操作模式：模式一：预售/销售时，开发企业、装修公司分别与购房者签订预售/销售合同、装修合同。同时，开发企业与购房者约定，适当降低房价，但将降低额转移至装修价款中（以下称为“收入转移”，如下图一）。模式二：开发企业与装修公司签订合同，按市场公允价格向装修公司支付装修款并计入开发成本。预售/销售时，开发企业通过提高售价将这部分装修成本转移给购房者（如下图二）。②②①开发企业装修公司购房者①开发企业与购房者签订预售/销售合同。销售原价200万元，降低至195万元②装修公司与购房者签订装修合同30万元。其中装修市场价25万元，房款转入5万元。装修公司发生成本20万元图一②①开发企业购房者装修公司①开发企业与装修公司签订装修合同，按市价支付装修款25万元。装修公司发生成本20万元②开发企业预售/销售价225万元，其中毛坯房价格200万元，装修款价格25万元图二注：集团收入合计=房价收入195+装修收入30=225万元。注：集团收入合计=房价收入225万元,与模式一相等。税务建议：一般情况下，模式一可获取更高的合并净利润。但仍建议各项目公司根据实际情况，预先对不同模式下的税负进行测算、比较。一、成立全资装修公司的考量（一）上述税务筹划的前提是装修公司须为复地全资子公司（开发企业是合资/合作公司的除外），原因如下：1、模式一下，唯有全资子公司，“收入转移”所降低的税负、创造的利润部分才归属于集团。2、模式二下，通过全资子公司可以在降低土地增值税的情况下赚取装修的利润。即使开发企业以其装修成本等额提高产品售价，集团合并净利润也会提高。（二）若开发企业是合资/合作公司时：1、原则上，复地应与合资/合作对方按出资比例成立装修公司，则双方可以根据出资比例获取上述税务筹划所增加的净利润；2、如果对方同意用复地全资的装修公司，则复地可赚取合资/合作方的部分利益，进一步提高自身的净利润。二、税负测算1、模式一、模式二：均可提高集团合并净利润；土地增值税税率相同时，模式一优于模式二。2、模式一下，“收入转移”越多，合并净利润越高，购房者契税越少；装修价高出装修公司实际发生成本越多，合并净利润越高。3、模式二下，开发企业与装修公司结算价格越高，合并净利润越高，但是会受关联方转让定价限制，因此应谨慎使用。现就以下几方面进行具体分析：HYPERLINK \l 二两种模式对合并净利润的影响与税务分析HYPERLINK \l 三销售价格、成本变化对两种模式合并净利润的影响HYPERLINK \l 四“收入转移”与装修市场价变化对模式一合并净利润的影响HYPERLINK \l 五开发企业精装修收入增量与装修市场价变化对模式二合并净利润的影响HYPERLINK \l 六转让定价税务分析HYPERLINK \l 七实际开发中两种模式的适用性分析三、两种模式对合并净利润的影响与税务分析（一）合并净利润分析相比毛坯房销售，模式一、模式二均可较大程度提高集团合并净利润。案例：某开发项目毛坯房数据如下表：表一：毛坯房数据 单位：万元建筑面积（平方米)180,000单方售价（毛坯房）1.20总销售收入216,000单方成本（毛坯房）0.60总开发成本108,000期间费用10,800假设装修公司实际成本为0.20万元/平方米，同类装修市场价格0.25万元/平方米，则毛坯房、模式一、模式二下集团合并净利润测算如下：表二：集团合并净利润 单位：万元毛坯房模式一模式二合并净利润49,59657,28553,574其中：开发企业单方售价1.201.15（注）1.45总销售收入216,000207,000261,000营业税金11,98811,48914,486单方成本0.600.600.60土增适用税率30%30%30%土地增值税19,08416,53314,284所得税16,53215,04515,983净利润49,59645,13447,948其中：装修公司单位装修成本0.200.20装修市场价0.25单位装修收入0.30（注）0.25总装修收入54,00045,000营业税金1,7981,499总装修成本36,00036,000所得税4,0501,875净利润12,1515,626购房者契税6,2107,830注：模式一中，开发企业原单方售价1.2万元/平方米，“收入转移”0.05万元/平方米至装修款。转移后单方售价为1.15万元/平方米。装修公司装修收入为市场价0.25+收入转移0.05=0.30万元/平方米（二）税务分析1、模式一好处―