房地产静态经济测算pmeuxr.ppt

第 * 页 实际案例应用 小结 一种工具、方法，帮助我们从经济角度判定一个方案的可行度； 实际应用中，基本的经济指标结果并不是测算的全部成果，在基本测算结果的基础之上，还可以从多个角度寻找衍生的应用 第 * 页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 第 * 页 实际案例应用 敏感性分析 指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法；分单因素和多因素分析，一般多用单因素即可 若某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素 ； Y=ax+b，比较a的绝对值，如下，销售价格相对建安成本为项目的敏感性因素 第 * 页 实际案例应用 临界点（一） 销售价格变动率 -55% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 销售价格 7200 8000 9600 11200 12800 14400 16000 17600 19200 收益率 10% 14% 21% 27% 32% 37% 42% 45% 49% 建安成本变动率 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 100% 建安成本 3200 3600 4000 4400 4800 5200 5600 6000 8000 收益率 47% 44% 42% 39% 37% 34% 32% 30% 21% 通过正向测算过程，得到收益率水平，通过寻找临界点，探寻某一要素的变动导致项目收益水平的变化程度，得到该因素较为合理的变动区间，对项目可控的 正向推导应用 第 * 页 实际案例应用 临界点（二） 土地价格（亩/万元） 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 售价 （元／平米） 4869 4998 5128 5258 5388 5518 5648 5778 5907 6037 6167 6297 6427 通过正向测算过程，得到收益率水平，假定一定的收益率，反推不同产品售价所支撑的土地价格 反向应用（反推地价） 第 * 页 实际案例应用 容积率的合理水平 同一项目的不同容积率下的产品不一样，进而相应价格、成本、收益水平都会不同，通过测算，可以得到就某一项目而言，较为合理的容积率水平 感谢各位领导和同学！ 我们共同学习与进步！ 2011-10 * * 伟业顾问 Copyright ? by B.A.Consulting, All rights reserved 伟业顾问 Copyright ? by B.A.Consulting, All rights reserved Copyright ? by B.A.Consulting, All rights reserved 偉 業 顧 問 ? 2011 B.A.Consulting. 静态经济测算 2011-10 第 * 页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 第 * 页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 第 * 页 静态经济测算概念厘定 什么是静态？ 指不考虑货币时间价值，按同一时点计算； 什么是经济测算？ 通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估一个项目获利能力的过程； 我们对静态经济测算的理解—— 即在不考虑货币时间价值前提下，通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估项目获利能力的过程。 一般多用于短期开发、以出售产品为主的项目（小型住宅、办公等物业项目） 第 * 页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 测算基本流程 测算基本内容 第 * 页 测算基本流程 测算基本内容 静态经济测算操作说明 第 * 页 静态经济测算操作说明 项目收入 项目成本 项目利润 = — 简单的说： 具体来看： 测算操作基本流程 给出项目损益表及衍生 估算销售收入 估算项目成本 明确项目规划设计指标 第 * 页 测算基本内容 测算基本流程 静态经济测算操作说明 第 * 页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 建设指标 测算操作基本流程 给出项目损益表 估算销售收入 估算项目成本 明确项目规划设计指标 序号 项 目 规划指标 1 用地指标 1.1 建设用地面积（㎡） 1.2 容积率 1.3 限高（m） 1.4 绿化率（%） 2 总建筑面积 2.1 地上建筑面积(㎡) 2.1.1 住宅 2.1.2 商业 2.1.3 办公 2.1.4 配套（会所