新城市广场经营业态分析.doc

广厦房地产 PAGE 12“新城市广场”经营业态分析概念商业地产是用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。本案开发地点地处珠江源大道中段。曲靖市政府在珠江源大道旁有兴建九平方公里“职教园区”的构想，沾益县政府也有制止县城人口和经济活动的分散低效布局，选择适宜城镇向相应等级规模引导的思路。在政府“构建珠江源大城市”战略构想下，珠江源大道在未来极有可能成为曲靖市域中心城市的组成部分甚至是中心地带。所以，本案在现实具体条件下，除应满足珠江源小区配套服务功能外，还应契合政府战略构想，抢先建设成为城市新中心的商业桥头堡，扩大影响与辐射范围，大胆实现“社区型”向“都市型”的提升。二、问题商业地产的本质特征——统一规划、商业建筑设计、专业物业管理与推广、出租与出售结合经营。90年低中后期至今，中国商业地产已进入成长期，商业地产进入细节时代，商业地产的策划、营销到管理，无不向着细致化发展。根据国际商业地产模式与经验，大型商业地产项目需要掌控一个节奏，这种项目必然经过市场的前期培育过程，需要考虑资金回流、消费群体、集中管理、竞争等各方面的问题，只有细致考虑各环节，商业地产才能取得最后的成功。三、商业地产模型1、按商业形态分类：1）商业广场；2）shoppingmall；3）商业街；4）大型商铺；5）购物中心；6）休闲广场；7）步行街；8）专业市场；9）社区商业中心；10）商务楼。2、按开发形式分类：1）商业街、商铺；2）市场类商铺；3）社区商铺；4）住宅、底层商铺；5）百货商场、购物中心、商铺；6）商务楼、写字楼商铺；7）交通设施商铺。3、按投资价值分类：1）“都市型”商铺——绩优股；2）“社区型”商铺——潜力股；3）“便利型”商铺——冷门小盘股；4）专业街市商铺——高科技股；5）其他商铺——一般股。四、模型方案分析组合本案受政府“珠江源大城市”战略构想指导，以建设成为城市新中心“都市型”商业中心为目标。1、商业形态分析：1）分析定位方法：（定位是引人注目和真实的完美结合）采用错位交叉论证。按照不同定位重点，综合各定位要素错位交叉论证，寻求定位支点、互斥点。2）模型：商业形态商品定位重点主力构成要素辅助构成要素成功案例商业广场百货类百货商场影院、美食广场、健身、游戏新西南购物广场快餐、书店曲靖新百大综合楼大型超市专业市场（手机、电器）、快餐、风味小吃、健身大观商业城专业市场（手机、电器）、品牌店、快餐滇东商城shoppingmall品牌类综合类品牌店大型超市家居、快餐、写字楼百盛商业街品牌类品牌店快餐、便利店、百货商场、影院麒麟南路大型商铺综合类大型超市快餐家乐福龙泉路店购物中心品牌类精品百货金格购物中心金龙购物中心休闲广场娱乐类电影院书店、美食广场、美容美发、KTV北辰财富中心文化休闲广场KTV、游戏广场珠江源影视中心步行街特色类特色店（服饰）风味小吃、休闲品牌店文化路步行街品牌类品牌店（休闲服饰）影院、超市南屏街专业市场专业类建材、食品、百货、日化等物流、中餐大商汇建材百安居社区商业中心日常类便利店洗衣、中餐、酒店、康体中心西苑小区安厦酒店附近商务楼办公类写字楼快餐、订票中心、精品百货红塔大厦3）模型分析：按成功模型的不同商业形态来看，其商品定位重点各有偏重。除一部分专业市场定位在专业类商品且主要以批发为主（如大商汇主要是各建材、食品、日化、百货等品牌在云南省代理商的聚集地，以仓储、形象展示和批发为主），其他商业形态的定位重点都属于零售业范筹。可以说，各商业形态的定位基本上是以零售业为定位支点的，这也是其生存的基础。按成功模型的构成要素来看：A、各商业形态有所不同，首先是主力构成要素的区别。（主力构成要素可概括为百货商场、超市和品牌店），其次是辅助构成要素的区别（辅助构成要素可概括为餐饮和休闲娱乐）。B、单一商业形态也有所不同，主要是主力构成要素的区别。例如，新西南购物广场和大观商业城，二者商业形态同属商业广场类，但新西南以百货商场为主力构成要素，而大观则以大型超市为主力构成要素。可以说，商业形态的定位基本上是以构成要素为互斥点的，特别是主力构成要素，这也是不同商业形态或是同一商业形态在同一市场经营的核心竞争差异。另外需要特别重视的几点：A、品牌的力量，特别是国际知名品牌。例如：大观商业城，一个沃尔玛超市，支撑其欣欣向荣的发展了多年，且无被取代的迹象，并且促成了以大观商业城为中心的小西门商圈。例如：金格、金龙购物中心，他们的配套设施很少，几乎没有，但其售卖的国际知名大品牌成就了其购物中心的品牌。B、地理位置重点成就了某种商业形态的不可取代性。以新西南购物广场为例，新西南现改名为新百盛。至此，由最初的西南购物广场到新西南购物广场再到新百盛，经历了两次重大变革。但就其商业形