第三章市场比较法1114.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计； B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。 ? 该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。 美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。 评估某房地产于2004年10月30日的价格。 （1）建立价格可比基础 将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价 （2）计算比准价格 比准价格=实例价格 ×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数 作业：课后计算题1、2、3 ××路××弄××号××室房地产价格评估 一、估价对象概况 1、地址2、权益状况3、区域状况4、实物状况二、估价基本事项 1、估价目的2、估价时点3、估价人员 4、作业日期 三、估价思路与方法 1、估价方法选用 2、估价方法概述 四、估价过程 1、搜集交易实例 5个交易实例的地址、成交日期、价格、来源等 2、可比实例与估价对象比较 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 位置 路弄号室 成交价格 待估 成交日期 2005.10.28 2005.9.10 2005.10 2005.3 交易情况 正常 正常 挂牌 正常 商服繁华度 繁华 很繁华 一般 繁华 交通通达度 便利 便利 一般 很便利 建筑物成新 八成 八五 九 七五 层次 2/6 3/6 5/6 2/6 …… 3、比较因素分值 比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C 成交价格 待估 成交日期 1360 1365 1360 1300 交易情况 100 100 105 100 商服繁华度 100 105 97 100 交通通达度 100 100 98 102 建筑物成新 100 105 110 95 层次 100 105 100 100 …… 4、计算比准价格 比较因素 实例A 实例B 实例C 成交价格 5000 成交日期 1360/1365 1360/ 1360 1360/ 1300 交易情况 100/100 100/ 105 100/ 100 商服繁华度 100/ 105 100/ 97 100/ 100 交通通达度 100/ 100 100/ 98 100/ 102 建筑物成新 100/ 105 100/ 110 100/ 95 层次 100/ 105 100/ 100 100/ 100 比准价格 4303.37 习题1 1、为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了A、B两个可比实例，相关数据如下：A实例建筑面积200平方米，成交总价140万元人民币，分三期付款，首付24万元，第二期于半年后付48万元，余款68万元于一年后付清。B实例的使用面积2500平方英尺，成交总价21万美元，于成交时一次付清。若年利率为4%，B实例成交日的美元与人民币市场汇价为1美元=8.27元人民币，试将可比实例价格统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价。 习题2 2、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。试求正常成交价格。 3、某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产交易中买卖双方应交纳的税费分别为正常成交价格的5%和 7%，试求正常成交价格。 习题3 4、为评估某宗房地产于2004年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/平方米，成交日期2003年10月末。调查获知：该类房地产价格2003年6月末至2004年2月末平均每月比上月上涨1.5%； 2004年2月末至2004年9月末平均每月比上月上涨2%。对该可比实例进行交易日期修正。 5、某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8.26元人民币；2004年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该