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丰盛地产盐城项目市场调研分析报告丰盛地产项目盐城市场调研分析报告苏垦机构二零零七年七月目 录第一部分 盐城整体市场格局分析第二部分 项目区域市场调查分析第三部分 竞争项目调研分析第四部分 重点个案调研分析 第五部分 项目专项调研第六部分　调研总结及项目特征分析第一部分盐城整体市场格局分析第一节 盐城城市地产发展历程简述第二节 盐城地产市场板块发展状况第三节 盐城地产板块发展分析第四节 盐城地产消费环境调查第五节 盐城媒体环境调查盐城城市地产发展历程简述供应分析 盐城地产起步自2003年起，在近四年中，政府每年的土地供应量基本维持在每年3000-4000亩。 2006年，盐城市区住宅的去化量在120-130万㎡，之前每年去化量也都在约100万㎡左右。整体供应量较大，而由于年开发量及销售量维持在100万左右，目前看土地的存量较大。 政府目前重点大力推进南城新区的建设，潜在土地供应量充沛，后继城市市场供应量将于城南片区及周边存在爆发的可能。在盐城土地供应量充分的情况下，市场后期推出量增速可观： 随着“两年内土地必须开发”政策的落实，大批土地赶在两年期限内开发上市； 新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，将集中于今明两年内上市。盐城地产空间加速发展，但近期竞争压力凸显。盐城城市地产发展历程简述价格分析 整体来说，盐城地产热潮起步于2003年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳。在政府（物价局）的限价措施下，整体房价从2003年的均价约1200元涨到了2006年底的2600-2700元（主体城区，非老城核心区域——老城核心区目前价格已经在39500左右，部分优质楼盘价格已经在4000元以上）。 盐城的房价增长有两个跳跃点，一是2003年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是2006年，由于城市旧改慢、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，2006年的涨幅约在600-700元。 2007年“5·1”国庆之后，部分楼盘的带领之下，全市范围内楼盘均有价格的增长，各家楼盘的涨幅在150－250元左右。 盐城历年住宅均价示意图量价齐增市场走势稳健盐城城市地产发展历程简述产品分析物业类型：盐城普通住宅多以多层为主，从近年开始市场上陆续有小高层、高层产品亮相，但由于市民普遍对于小高层物业不认可，所以现阶段盐城市场还处于从多层往小高层过渡的阶段。规划：产品由兵营式布局向半围合、围合空间、错落式布局发展。户型面积：消费者热衷约100㎡的两房半户型以及120-125㎡的三室两厅一卫的户型。户型特点：两房半偏好两房向南，三房偏好两个卧室及客厅向南。车库、地下室：每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室。集中车库：通常采用半地下室结构，车库的顶部做成绿化的园林增加了项目绿化以及休闲活动的空间。园林绿化：各项目园林规划水平不一、但是总体均会营造水系，园林内部采用高低错落的常青植物以及竹子来进行点缀。盐城地产随着近年来的发展，其产品已经由单一化、低开发水准发展为多元化产品，且更加注重品牌效应以及产品的档次。目前市场板块发展状况 盐城房地产市场依照区域的市场特性和发展规律大致可以分为五大板块：城中板块城西板块盐渎板块城南板块河东板块大庆西路世纪大道西环路以新洋港、通榆河、西环路、盐马路、大庆路、世纪大道等主要河流、干道为界，划分为城中、河东、城南、城西、盐渎等五大板块。盐城市场分析－城中板块板块区域划分：大庆路以北新洋港河以南通榆河以西盐马路以东配套情况：建军路、解放路商业中心市中医院、市一院、市疾控中心市一小、市三小等盐城市场分析－城中板块板块分析：配套完善，需求量大 房源紧缺，价格飙升板块特征： 该板块处在盐城市最繁华商圈——建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。 市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但是由于企事业单位、学校及商贸中心多在老城区，周边配套最完善，购房需求量居高不下。 市场放量较小，老城区总的开发量在盐城五大板块中总量最低，但规划起点较高，高档社区初具雏形，这势必引领老城区房价一路高涨。盐城市场分析－城中板块锦江冠城：物业类型：多层、小高层销售价格：均价2600－2700元/平米主力户型：100－110平米燕达花园物业类型：多层、小高层、高层销售价格：均价2400－2500元/平米（小公寓）主力户型：120平米悦达东园物业类型：多层、小高层 销售价格：4100－4600元/平米（精装修）主力户型：90－120平米柳岸花城物业类型：多层销售价格